부동산 경매 입찰 전 현장조사 하는 방법 아파트 빌라 상가 사무실
안녕하세요!
부동산 경매 입찰 전 현장조사까지 해야 예상못한 변수에 대응할 수 있는데요,
오늘은 이 현장조사를 주제로 포스팅을 해보려고 합니다.
현장조사를 효율적으로 하기 위해서는 먼저 사전에 서류상으로 확인할 수 있는 부분을 확인해보는 것이 좋습니다.
법원에서 제공해주는 매각명세서, 현황조사서, 감정평가서를 꼼꼼하게 살펴보고
등기부등본, 건축뭉대장, 토지이용확인원 등 부동산 관련 서류를 확인해서
권리상 문제가 있는지, 현장에서 점검할 점은 어떤 것들이 있는지 체크해야 합니다.
게다가 법원문건 송달건도 확인하고, 네이버 부동산 등 프롭테크 앱을 통해 로얄동 로얄층도 확인,
기본적인 시세조사도 프롭테크 앱을 통해서 진행해줍니다.
간혹 등기부등본과 지도등을 통해서 탑층이 아니라고 판단했는데 탑층인 경우도 있습니다.
특정라인, 예를들어 1-2라인은 20층까지인데 3-4라인은 19층까지인 경우도 있더라구요.
그럼 이정도로 사전조사를 하고, 부동산 분류별로 현장조사시 어떤점을 신경써야되는지 알아보겠습니다.
주거용(아파트, 빌라)
주거용 부동산은 해당 부동산 외부에서 확인할 수 있는 사항들을 확인해줍니다.
가능하다면 내부까지 확인할 수 있으면 좋습니다.
건물 외부에 크랙이 있지는 않은지, 옥상에 방수가 잘 되어있는지, 외부의 도색상태는 어떤지,
지상주차장이 있는지, 지하주차장이 있는지 등 관리상태를 점검해줍니다.
특히 빌라의 경우에는 누수가 있는 경우가 있어서
현장조사하실 때 아래층에 방문해서 누수가 있는지 한번 물어보시면 좋습니다.
누수는 비용과 시간이 꽤나 소요되기 때문에, 누수는 왠만하면 확인하시기 바랍니다.
만약 내가 입찰하고자 하는 주거용 부동산에 배당받는 임차인이 거주하고 있다고 한다면
경매 컨설팅 직원 컨셉으로 찾아가서 내부 수리상태를 둘러보시는 것도 좋습니다.
상업용(상가, 사무실)
상업용 부동산은 주거용 부동산처럼 필수재가 아니기 때문에,
타 상업용 부동산 대비 선호되는 입지인지를 파악해보아야 합니다.
유동인구가 얼마나 되는지, 유동인구의 동선상 위치해 있는지, 배후수요는 얼마인지,
지하철 등 대중교통 접근성이 좋은지, 외부에 노출은 잘되는지를 직관적으로 느껴봐야 합니다.
과거시점의 위성지도 등을 확인해 상권이 어떻게 변했는지도 확인하면 좋습니다.
상업용 부동산은 시간이나 평일/주말을 나눠 방문해보아야 앞선 요건들을 파악할 수 있는데다가
임대료 시세 대비 얼마나 가치있는지 파악을 해보셔야 합니다.
만약 상업용 부동산에 들어와있는 임차인의 매출을 추정해서 파악해보고 싶다면
마감 전에 상가를 이용해서 영수증을 받아보면 대략적으로 파악이 가능합니다.
영수증에 주문번호가 있는데, 이 주문번호는 순차적으로 카운팅되기 때문에
오늘 하루 방문자수가 얼마나 되는지 파악이 가능하기에 매출이 얼마나 되나 추정할 수 있습니다.
부동산을 통한 조사
경매 대상 물건 현장조사가 되었으면, 부동산에 방문해보셔야 합니다.
부동산에 방문하실 때는 임대인, 임차인, 매수인, 매도인의 역할로 다양하게 방문해보시는게 좋습니다.
내부를 확인할 필요가 있을 땐 임차인과 매수인으로, 매수인인 경우 현금이 준비되어있다고 이야기도 하고
다른 집들과 비교해보면서 좋은 조건이 있는지 확인해봅니다.
외국에 있는 친구를 대신해서 매도를 하려고 한다고 다른 사람 핑계를 대면
부동산에서 몇동 몇호냐고 물어을 때 기억이 나지 않는다고 둘러댈 수도 있습니다.
비슷하게 상가 임차인으로 방문할 때는 가족을 대신해서 상가를 알아보고 있다고 이야기한다면
부동산 사장님께더 더 객관적이고 책임감 있게 이야기해주시는 경향이 있더라구요.
손님이 많은 부동산에 들어가서 순서를 양보하면서, 통화나 상담내용을 엿들어 분위기도 파악해보고
다음에 한가할 때 방문해서 사장님과 식사하면서 지역 전체에 대한 브리핑도 받을 수 있습니다.
내부자와 이야기 나눠보기
건물 전체가 경매로 나오거나, 혹은 건물 중 많은 호수가 경매에 나오는 등의 경우에는
정보를 알려줄 수 있는 내부자를 찾는 것이 좋습니다.
경매 정보지나 부동산에서는 알 수 없는 경매 사건의 전말이라던지
건물주에 대한 내막이나 건물 운영에 필요한 정보 등을 얻을 수 있기 때문에
건물 임차인이라던지 이런분들과 이야기를 나눠보는 것이 좋습니다.
인맥 활용하기
같은 부동산이라고 하더라도 사람들은 제각각의 의견들을 내곤합니다.
어떤 사람들은 분석적으로 정보를 주고, 어떤 사람들은 직관적으로 정보를 줍니다.
다른 사람들의 의견을 들으면 내가 놓친 부분을 점검할 수 있는데다가
분석적으로 정보를 주시는 분들은 내가 하기 어려운 부분을 다른 사람이 대신해주니
혼자 분석하는 것 대비해서 시간도 효율적으로 사용할 수 있습니다.
부동산은 임대 놓을 수 있는 가격과 팔릴 수 있는 가격을 아는 것이 핵심입니다.
너무 어렵게 생각하지말고, 다양한 정보를 조합해서 가격을 파악해보면 투자에 성공하실 수 있을겁니다 :)