경매로 수익낼 수 있는 방법 진짜 부자가 알려주는 진짜 부자되는 이야기(1) (by 행크tv)

경매 투자에서 어떻게 차별화된 투자를 할 수 있을까?

 

 

아파트 경매 같은 경우 물어보거든요. 아파트 낙찰가가 너무 높아요. 대답은 아파트 하지 마세요.

그 경쟁이 센 거를 굳이 경쟁해서 받아야 하는지, 현재 경매시장에서 낙찰 유형 먼저 보여드리겠습니다.

 

감정가가 4억 6천인데 4억 5800에 받아갔습니다. 8명이 들어왔고요. 매매 시세표를 보니 4억 8천이에요.

그러면 1등으로 낙찰받은 사람은 취득세랑 점유자의 이사비도 좀 줘야겠죠.

그다음에 수리도 도배, 장판은 최소 해야 될 거니까 1천만 원 정도 들어간다고 하면 원가가 4억 7천 정도 되겠네요.

 

4억 7천짜리를 4억 8천에 파니 1천만 원을 보고 들어왔구나, 딱 계산이 되는 거죠.

이런 거는 한 번 사이클을 경험해본다는 차원으로 하는 건 괜찮으나,

난 아파트 이거 그래도 10개 받으면 1억 아니야 이건 좀 별로인 것 같아요.

 

그러니까 경매도 생계형으로 하면 안 됩니다. 경매도 우아하게 CEO처럼 즐기면서 돈을 점점 벌어가게끔,

월세가 들어오게끔, 돈이 날 따라오게끔 해야지 돈을 쫓아다니면 안된다는 얘기예요.

 

이런 게임에서는 그냥 다른 사람보다 적은 수익에 만족하는 사람이 가져가는 겁니다.

높게 쓰는 사람이 장땡입니다. 나는 1천만 원만 남기면 돼 나는 500만 원만 남기면 돼

미술품 경매하고 똑같습니다. 미술품도 높게 부르는 사람이 가져가잖아요. 근데 사실 이거는 경매가 아니죠.

 

저는 물건에 접근할 때 여러 가지 차별화된 전략으로 낙찰을 받고 있습니다.

일단은 낙찰을 계속 받는다는 건 아까는 다른 사람들과 경쟁했잖아요.

이제는 다른 사람들과 경쟁하지 않는다는 걸 터득했다는 얘기입니다.

 

그래서 소수가 경쟁하는 물건을 방향으로 계속해서 기술을 하나씩 쌓고 있습니다.

지금까지 쌓아온 사람은 앞으로도 그 방향성을 잃지 않고 앞으로도 잘 지나갈 수 있다는 얘기죠.

 

아파트나 빌라 같은 경우 일반 물건이잖아요.

여기 만약에 유치권이나 선순위 가처분, 지분, 선순위 임차인이 있거나 하면 이건 부담이 돼요.

그래서 이런 권리상 하자 있는 물건을 낙찰받아서 그 권리상 하자를 해결하는 겁니다.

선순위 임차인을 해결하고 선순위 가처분을 없애고 그렇게 해서 일반 물건으로 만들어서 매도를 하는 겁니다.

 

초창기에는 이른바 경매 고수라고 하는 분들이 이 권리상 하자에 대한 기술을 갖고 있는 사람들이었습니다.

선순위 임차인을 해결할 수 있는 사람, 법적인 상권을 해결할 수 있는 사람, 지분을 해결할 수 있는 사람.

그때는 이거를 소수만 알고 있었거든요. 정말 먹을만했습니다.

지금은 저건 기본입니다. 지금 선순위 임차인하면 돈을 벌 수 있어 이건 사기꾼입니다.

방향성이 예전엔 정답이었지 지금 현재의 정답은 아니라는 얘기입니다.

 

두 번째로는 지역분석, 이거 되게 중요합니다. 내가 지역을 정말 잘 알고 있어요.

B급, C급 지역에, 역세권 지역에 있는 게 아니라 B급, C급 지역에 있는 상가 오피스텔 토지 가격을 꿰고 있어요.

그러면 이 지역에 대한 시설을 꿰고 있다는 것만으로도 다른 사람하고 차별화된 수익을 낼 수 있다는 얘기예요.

 

그다음 입찰 방법. 똑같은 물건을 하더라도 이게 경매와 공매, 신탁 공매로 등장했을 때 가격이 다릅니다.

가장 낙찰가가 높은 거는 경매입니다. 그다음 공매, 가장 낮은 건 신탁 공매입니다.

 

신탁 공매는 지금 부동산이 불황이기 때문에 앞으로도 많이 나올 겁니다.

대부분 신탁 공매로 나오는 물건들이 분양이 안된 물건, 미분양 물건들입니다.

미분양 상가, 미분양 아파트, 그러면 저 물건이 미분양된 좋은 투자 대상인지 아닌지 어떤 걸로 결정이 될까요.

분양가가 비싸니까 안 살 거 아니에요. 그게 만약 1억씩 떨어지면 그때는 메리트 있는 투자대상으로 바뀔 수 있습니다.

 

그다음에 발상의 전환. 제가 어느 순간부터 처음에는 아파트, 빌라 정해진 시세를 놓고 거기에 할인된 가격으로

그냥 1천2천3천만 원 버는 그런 게임을 했어요.

그러다가 유치권 선순위 임차인 어떤 하자로 인해서 떨어져 가지고 더 많은 수익을 거둘 수 있는 물건을 했습니다.

그렇게 해도 성이 안차더라고요. 그래서 고수 같은 경우에는 시세가 정해지지 않은 물건을 더 좋아해요.

 

아파트는 이태리 수입 대리석 깔고 최고급 인테리어가 되어있어도 아파트 KB시세의 최고가를 벗어날 수가 없어요.

최고가가 정해져 있으니까. 그다음 시세가 정해져 있지 않은 게 뭘까요. 그다음은 빌라, 그다음은 단독 다가구주택입니다.

공인중개사분께 단독 다가구주택 이거 얼마예요 하면 공인중개사분은 얼마일까요 하고 다시 되묻는 경우도 많죠.

왜냐하면 이게 딱 떨어지지 않거든요. 이게 누가 주인이 되느냐에 따라서 시세가 몇 억씩 변동 차이가 된다는 얘기예요.

 

땅 가격 + 건물 가격 + 감가상각 그렇게 하긴 하지만 그거는 최초 분양했을 때의 부분인 거고

이게 수익률로 바뀔 수도 있는 거고 여러 가지 패턴으로 바뀔 수가 있는 겁니다.

그래서 아파트, 빌라에 있다가 단독 다가구주택을 한 겁니다.

 

그다음 하는 게 상가예요. 상가는 가격이 더 애매하거든요.

이게 상가 전용 20평이니까 얼마야 30평이니까 얼마야 그거 없어요.

이거 언제 지어졌으니까 얼마야도 없어요. 상가는 철저하기 수익률에 따라 움직이고

그 수익은 누가 하느냐에 따라서 상가가 흥하면 가치가 높은 거죠.

 

그다음 혐오시설, 콜라텍, 그다음에 안마시술소, 그다음에 좀 시끄럽거나 아니면 지하 같은 물건들을 더 봅니다.

그런 물건들을 현재 상태로 보는 게 아니라 이걸 다른 걸로 바꾸게 됐을 때의 가치를 찾는 겁니다.

부동산 개발 디벨로퍼라고 하는 거는 이 부동산에 맞는 옷을 입혀주는 거예요.

부동산의 원리는 똑같습니다. 사람이 안 오면 가격이 없고, 사람이 많이 오게 만들면 가격이 올라갑니다.

 

서울의 달동네 같은 곳에 백종원이 들어가서 백종원 거리 해가지고 사람들이 많이 오게 하거나

어디 카페 거리가 생기거나 사람들이 오면 무조건 올라갑니다.

 

섬은 언제 가격이 올라갈까요. 섬은 다리가 놓아지면 가격이 올라갑니다.

제주도는 언제 가격이 올라갔을까요. 저가항공이 생기면서죠. 대한항공 아시아나만 있을 때는 그렇게 자주 안 갔습니다.

근데 이제 진에어부터 해서 저가항공이 생기고 나니까 게스트하우스 싼 숙박도 생기고 

더 많은 사람들이 가니까 가격이 오르기 시작한 겁니다. 

 

저는 지금 투자를 하면서 다른 사람과 똑같은 기준을 갖는 거를 안 좋아해요.

똑같은 기준을 가져버리면 입찰가 산정할 때 입찰가가 똑같잖아요.

예를 들어 상가의 경우 사람들이 매입을 할 때 임대 수익 기준으로 매입하는데 임대 수익이 아니라

사업 수익으로도 매매를 한다는 얘기죠.

 

편의점 시세가 3억~3억 5천인데 3억 5천에 사버리죠. 뭐야 저기 월세도 백 얼마밖에 안 나오는데,

그런데 이게 임대 수익은 백 얼마이지만 실제로 여기서 사업을 해서 거두는 수익은 800~1천만 원이 되니까

남들과 또 다른 기준을 갖게 된다는 얘기죠.

 

 

어떤 생각을 갖고 살아가느냐?

 

 

어떤 생각을 갖고 살아가느냐가 되게 중요한 것 같아요.

어떤 기술을 갖고 있는 거 중요하지 않아요. 어떤 생각을 가지느냐가 훨씬 더 중요한 겁니다.

 

여러분들 주병준 씨 무릎팍도사 이거 보셨나요. 보디가드라는 속옷으로 엄청난 부를 쌓았는데 개그맨이었잖아요.

그래서 강호동 씨가 물어보는 거죠. 혹시 디자인을 전공했냐? 아니다. 그럼 그쪽에 아는 사람이 있냐? 없다.

그럼 도대체 속옷을 선택한 이유가 뭐냐, 그걸 물어보는 거예요. 주병진 씨는 속옷이랑 전혀 관계가 없단 말이에요.

기술도 없고 인맥도 없고 사업을 찾던 중에 속옷 사업을 차렸대요. 왜? 국내에 3개밖에 없었대요.

 

이게 되게 포인트인데 제가 어떠한 사업을 할 때 많이 경쟁하는 걸 하지 않는단 말이에요.

내가 딱 들어가서 조금 더 하면 그 한 자리를 찾을 수 있는 거, 그게 되게 중요하다는 얘기죠.

 

여기서도 다른 회사에서 만들어내지 않는 패턴만 만들면 되잖아요.

조금 더 야하고 과감한 속옷으로 만들어서 그게 소비자들에게 엄청나게 히트를 쳤던 겁니다.

3개 회사가 점유하고 있으니까 한 장만 팔아도 업계 4위인 거죠.

경매를 하실 때, 앞으로 살아가실 때 머릿속에 이 CEO의 생각을 갖추는 게 정말 중요합니다.

 

이거는 젊은 분에 대한 이야기인데, 산타페 한 대하고 50만 원밖에 돈이 없었대요.

이분이 대청도, 덕적도, 신도, 노아도, 복일도, 추자도, 교동도 여기에 섬에만 편의점을 9개만 냈대요.

CU 편의점이 50억 매출이면, 마진율이 거의 30% 가까이 되니까 15억을 버는 거예요.

 

처음부터 하진 않았겠죠. 울릉도에 BBQ 열고 울릉도에서 CU가 잘되는 걸 보고 따라한 거죠.

근데 백령도에 봤더니 바나나 우유가 일주일에 700개 팔렸대요. 백령도는 꽃게잡이를 많이 하잖아요.

꽃게잡이를 많이 한 다음 사람들이 경매를 해서 현금은 많은데 지금까지 바나나 우유가 없었던 거예요.

현금은 많지 그러니까 바나나 우유를 엄청나게 사 먹는 거죠.

 

이건 사실 대단히 중요한 포인트인데요, 대부분 사람들이 사업을 할 때 핫한 지역에서 하려고 해요.

핫한 지역에서 편의점을 낸다면, 그러니까 서울에서 하면 돈 많이 벌 것 같은데 아니라는 거예요.

사업도 감각이 되게 중요한데 A급 지역의 A급 상권에 돈을 많이 내고하는 사람은

막 손님들이 바글바글해서 돈 버는 것 같지만 실제 남는 돈이 별로 없는 경우가 많아요.

프랜차이즈 커피숍이나 이런데도 돈을 버는 분들은 아까 제가 얘기했던 B, C급에서 바닥 권리금이 형성되지 않았거나

아니면 월세 부담이 없었거나 그런 데서 더 많은 돈을 번다는 얘기죠.

 

섬에 CU 월세가 얼마 하겠어요. 100만 원도 안 하겠죠.

그다음에 백령도에서 BBQ 했는데 BBQ가 대박이 난 거죠. 백령도에는 사실 뭐 사 먹을 게 없잖아요.

그리고 여기에는 해병대가 있거든요. 군인들은 위수지역이라는 게 있고, 또 섬이니까 멀리는 못 나가고

나와서 군인들이 치킨 먹어요. 군대에서 면회를 갈 때도 치킨 사가요. 오늘도 치킨, 내일도 치킨, 모레도 치킨 먹어요.

그래도 안 질려요. 그게 군인이에요.

그러니까 언제나 매출 3위에 들었다는 얘기죠. 그러니까 소비 패턴을 분석하는 게 상당히 중요하다는 얘기입니다.

BBQ가 통하면 우리는 여기랑 연계된 게 뭐가 있을까. 피자도 당연히 통하겠죠. 편의점 피자도 잘 팔린다고 하니까.

 

그래서 돈은 한 번에 벌 수 있을 때 빡 번다고 표현을 하는데, 

어느 순간 소비자를 읽어내고 나면 거기에 선점해서 그다음부터는 계속 돈을 벌 수 있는 겁니다.

 

그러면 여기서도 되게 중요한 게 있어요. CU가 거기서 대박 났대. 누가 가서 세븐일레븐 할 수 있을까요.

못해요. 거기는 가게가 되게 힘들단 말이에요.

 

던킨도너츠가 전국 매출 2위인 곳이 있어요. 1위는 서울이에요. 2위는 어딜까요. 양평입니다.

양평에는 던킨도너츠가 시내에 하나 들어가 있으면, 거기에는 또 농사도 짓는데 농부들은 도넛을 하나씩 안 먹잖아요.

집에 갈 때도 달달한 도넛 봉지로 사가는 거죠.

여기서 또 한 가지. 던킨 도넛이 되게 잘되고 다른 도너츠가 못 들어온다는 것은 뭘까요.

 

지금 제가 얘기하는 건 되게 중요한 포인트예요. 왜냐면 대부분 사람들은 단순하거든요.

냄비근성이라고 하잖아요. 남들이 돈 벌었다고 해서 금방 따라 하는 데 따라 하지 못하는 걸 해야 해요.

핫도그 가게에 금방 줄 서잖아요. 지금은 또 사라졌죠. 빵가게 줄 섰다 사라졌죠. 팥빙수 가게 했다 사라졌죠.

그렇게 사라지는 거는 하면 안 되고 한번 해서 지속적으로 오래도록 돈을 안정적으로 벌 수 있는 걸 생각해야 되는데

아이템도 중요하지만 지역적인 부분도 상당히 중요하다는 얘기예요.

 

대부분 사람들이 돈을 벌었다고 할 때 아이템만 생각하는 경우가 많거든요.

독서실이다. 아니면 마포갈매기다. 이 아이템 플러스 지역이 되어야지만 정말 돈을 안정적으로 잘 벌 수 있다는 겁니다.

 

저는 전용 157평의 대안학교, 교육 연구 시설 학교로 쓰고 있는 곳을 넘겨받았는데

이걸 철거하고 지금 프리미엄 독서실을 짓고, 다 1인실로 만들어서 123개를 만들었습니다.

123개 그러면 하나에 18만 원 19만 원이에요. 그러면 18만 원 곱하기 123 하면 한 2500 매출이 나오겠더라고요.

 

사실 상가에 대한 공부를 하면 재미있는데, 상권은 사람들이 지나다니는 동선이 어디로 돼 있는지, 어디로 많이 오는지

그걸 보는 건데 저는 상권을 뛰어넘는 아이템을 되게 좋아해요.

그러니까 상권이 원래 있는 것만 분석해서 여기가 A급 상권, B급 상권, C급 상권 그렇게 해서

B급, C급에서 사람들이 오게 할 수 있는 스타벅스 같은 아이템이 생긴다고 하면 사람들의 동선이 바뀌겠죠.

 

그다음 독서실 같은 경우 사람들이 다니는 곳에 올라가는 게 아니죠.

인천의 간석동은 인천 지역 중에서도 중보다 조금 아래예요. 유흥 주점도 많고 교육도 흥한 곳이 아닙니다.

여기 130평에 독서실을 하니 결과는 자리가 없고 만실입니다.

여기에 있는 사람들도 다 독서실을 필요로 했던 거예요. 아까 섬마을에 바나나 우유가 필요했던 거랑 똑같아요.

 

그러면 여기서 이게 지금 잘된다. 옆에 독서실 또 하나 들어갈 수 있을까요.

어렵다는 얘기입니다. 웬만한 배포가 있어도 들어갈 수 없거든요.