경매로 수익낼 수 있는 방법, 진짜 부자가 알려주는 진짜 부자되는 이야기(2) (by 행크tv)

앞으로 상가도 공실이 많이 날 겁니다. 기존 상가 자영업 하면서 임금을 줘가면서 수익 내기가 상당히 힘들어졌습니다.

사실 월세는 기존에 5%밖에 못 올리게 해 놨었잖아요.

 

월세 때문에 임차인이 망가진건 아니고 최저임금 때문에 그렇습니다.

최저시급이 지금 9160원에다가 주휴수당, 야간수당까지 하면 1만 원을 넘어가죠.

한 사람 쓸 때 250, 두 사람 쓰면 500이 넘습니다. 우리가 1층 상가에서 월세 500 하면 되게 괜찮은 상가잖아요.

그런데 사람을 두명만 쓰려고 해도 500 이상을 써야 된다는 얘기입니다.

 

가족 경영을 하지 않으면 수지타산이 맞지 않는 형태인 거죠.

또, 지금은 노동청에 고발하면 바로바로 조치가 되기 때문에 임금을 체불하는 것도 쉽지가 않습니다.

그래서 자영업자들이 좀 망가질 거라고 전망하는 거죠.

 

건물주는 돈을 갖고 있어서 월세를 받는 거고, 임차인은 자기 기술로 돈을 버는 형태였는데

지금은 기술을 갖고 있는 임차인들이 임금을 줘가면서 사업을 할 수 있는 여건이 안되니까 공실이 생기겠죠.

 

 

근데 지금 자동화로 다 바뀌고 있단 말입니다. 편의점도 자동화, 독서실 이런 것도 무인 시스템으로 바뀌고 있어요.

옛날에는 체인점 본사에서 가맹주를 모십니다 이런 식으로 점포를 냈다면,

이제는 건물주를 모십니다 로 바뀐다는 얘기입니다.

 

상가를 갖고 있는 사람한테 무인으로 해서 시스템을 갖추면 여기서 임대 수익이 아니라 사업 소득을 얼마 더 벌 수 있다.

편의점 1층 상가에 6천을 더 투자해서 이게 완벽하게 무인으로 될 수 있다고 하면 저는 할 용의가 있어요.

6천만 원을 더 투자했지만 원래 월세는 150인데 여기서 300~400 수익을 낼 수 있다. 당연히 할 수 있죠.

 

사업 머리가 돌아가야지만이 부동산에서도 좋은 결과를 낼 수 있습니다.

그냥 부동산 단지 이거는 몇천 짜리니까 얼마에 사서 얼마 남기는 거 이거는 인생이 바뀌지 않습니다.

 

중국 같은 데는 지금 무인점포가 엄청나게 늘어나고 있어요.

반면에 우리나라는 지금 정부에서 일자리 늘리기 정책 하잖아요. 그것 때문에 기업에서 눈치 본다고 못하고 있어요.

근데 이마트도 서서히 바꾸고 있죠. 왜냐하면 자동 계산을 할 수 있는걸 하나씩 하나씩 늘려가는 겁니다.

 

은행들도 점포를 다 매각하는 추세입니다. 왜냐하면 이제 스마트폰을 누구나 들고 다니니까.

스마트폰을 활용하는 사람이면 은행에 오지 않아도 된다는 얘기입니다.

 

그래서 지금 과도기라고 했는데 점점 더 자영업자들이 하기 힘든 단계가 오면

지금은 자동 주문까지 할 수 있다면 그다음 것도 점점 허용 해갈 겁니다.

모델 자체는 막을 수가 없어요. 그래서 앞으로는 점포를 가진 사람이 더 갑인 세상이 올 겁니다.

그리고 공실이 계속 나오지만 계속 공실로 가는 게 아니라 공실이 늘어나면서 영업의 형태가 바뀌기 시작할 겁니다.

 

나중에 상가를 살 때는 평당 분양가가 아니라 여기서 상가 아이템으로 정말 핫하게 돈 벌고 있는 사람이

안정적으로 얼마를 벌 수 있는지가 맞고 사업 수익으로 보게 되면 상가를 몇 개 더 살 수 있는 기회가 오겠죠.

그건 대출을 많이 받아도 대출 이자를 다 낼 수 있으니까.

 

 

음식점도 지금 점점 다 바뀌고 있더라고요. 로봇이 음식을 하면 한 번에 몇천 가지 레시피도 다 할 수 있습니다.

최고의 음식을 하는 사람보다 로봇이 음식을 훨씬 잘합니다.

왜냐하면 어떤 온도에서 뒤집어야 되고 어떤 온도에서 뭘 넣어야 되고 이 감으로 하는 게 아니라

정확한 타이밍을 알기 때문에 음식 맛이 바뀌지 않고 항상 그 맛을 먹을 수 있다는 얘기입니다.

 

로봇이 음식을 한 다음에 서빙도 웨이터 로봇이 하면 되겠죠.

서빙은 드론으로 하는 겁니다. 레일 같은걸 타고 하는 게 아니라 드론으로 동선을 입력해놓고 나면

좁은 공간에서 날아갈 수 있다는 겁니다.

 

저는 이걸 좀 많이 눈여겨보고 있는데, 세상은 옛날 삐삐부터 지금의 스마트폰을 쓰고 있는데

정말 자연스럽게 하나씩 하나씩 다 바뀔 겁니다.

그래서 저는 영화를 보더라도 SF영화를 좋아해요. SF영화에서 실현된 것도 꽤 많이 있거든요.

그다음에 해외에서 우리보다 조금 더 빠른 자동화 했던 곳에 거를 보면

부동산 방향에서 어떤 걸 잡아야 되는지도 가늠할 수 있게 됩니다.

 

 

나인 블록이라고 카페가 있는데, 이 카페는 창고를 커피숍으로 바꾼 겁니다.

창고를 커피숍으로 바꿨더니 사람들이 많이 오는 거죠. 사람들은 성향이 독특한 걸 좋아합니다.

독특한 물건을 어떻게 바꿀 수 있는지, 발상의 전환을 해보는 겁니다.

 

경매에 나온 교회를 낙찰받아서 십자가를 떼어내고 커피숍을 만든 물건을 봤습니다.

종교용지고 종교 시설인데 커피숍으로 바뀔 수도 있구나를 힌트로 얻어야죠.

이런 물건을 봤으면 교회를 검색해서 사람들이 다니는 동선을 살펴보고,

몇 개 안 나오니까 다른 종교, 절을 찾아봐서 교회에 커피숍을 할 수 있으면 절도 커피숍을 할 수 있겠죠.

 

사실 그리고 절은 기존에 스님 아니면 못살잖아요.

일반인들이라면 이 절을 부시고 다른 걸 짓는 걸 상상하겠지만 절 부시면 찝찝하잖아요.

 

불교를 비하하는 게 아니라 불교와 커피숍이 어우러진 걸 상상해보는 거죠.

항상 산수가 아름다운 곳에 절을 짓잖아요. 그러니까 녹지 공간도 활용할 수가 있다는 얘기죠.

절 카페. 이런 건 세상에 이런 일이에 제보를 하는 거예요. 절에서 카페를 하다니, TV에 띄우는 건 쉬워요.

 

이런 건 소재가 없기 때문에 절 카페를 여러 군데에 제보하면 다른 방송사에서도 취재가 오겠죠.

취재가 오면 어떻게 될까요. 당연히 관광지가 되는 겁니다.

 

그러면 절 카페가 유행한대. 절 카페가 최고래 이러면 다른 데서 절을 지을 수 있을까요?

불가하겠죠. 인테리어 비용이 얼만데 절 카페는 많이 안 생긴다는 얘기죠.

 

여기저기서 사람들이 와서 사진 찍고 SNS 올리고 하면 사람들이 엄청나게 몰려들겠죠.

이 지역으로 오는 사람들, 여기는 독특하니까 관광버스도 한번 쉬었다 가는 곳이 되는 거죠.

 

저는 잘되어있는걸 많이 보는 편인데, 창작을 하지 않고 응용만 하면 되잖아요.

다 잘되어있는 카페에 잔디밭을 어떻게 할 건지, 의자나 이런 부분도 절과 어떻게 어울리게 할 건지,

그런 부분은 등도 좀 달고 해서 밤에 이쁘게 만들어놓으면 전국에 명소를 띄우는 건 어렵지 않을 것 같아요.

 

 

그다음에 내가 가게를 샀는데 남의 땅을 공짜로 이용할 수 있으면 가장 좋습니다.

바닷가에 카페를 사고 앞에 해변가에 방범 목을 세워서 공간을 활용하는 겁니다.

 

다산 생태공원이 만들어진 땅에 매물로 나왔는데 원래는 이쪽이 건축행위가 불가한데

원주민이어서 건축행위를 할 수 있는 옵션이 있더라고요. 그리고 기존 펜션이랑 모텔이 두 개밖에 없어요.

다른 사람들은 건축 행위를 할 수 없기 때문에 내가 들어가면 업계 3위가 되는 거잖아요.

더 이상 들어올 수는 없으니까요. 마지막에 들어간 사람이 기존보다 잘해놓게 되면 1등도 할 수 있는 거죠.

그리고 좋은 점은 생태공원을 숙소에 머무는 사람들이 사용할 수 있다는 얘기죠.

 

마찬가지로 계곡 국유지를 끼고 있으면 근처 땅을 가지고 있는 사람이 계곡도 공짜로 쓰는 겁니다.

여기에 수심이 1m 정도로만 유지된다고 하면 야외 수영장으로 쓸 수 있겠죠.

그리고 펜션이나 글램핑장을 하더라도 이 공간을 잘 활용할 수 있다는 겁니다.

1m 정도가 되면 겨울에도 얼음이 얼건데, 송어 30만 원 치만 사도 송어낚시가 가능하거든요.

 

반면에 땅에 축사가 있으면 안 됩니다. 물건이 아무리 좋아도 너무 사랑에 빠지면 안 됩니다.

물건을 살 때는 항상 최종 소비자의 입장에서 한 번 생각을 해야 합니다.

여기에 캠핑장을 했을 때 내가 만약 손님이라고 하면 여기 한번 오고 또 오고 싶은 곳인지 아닌지를 생각해야 됩니다.

아까 다산 생태공원 같은 곳에 갔는데 또 오고 싶다 그러면 여긴 괜찮은 겁니다.

 

그런 느낌을 주는 땅이나 부동산 이어야지만 저는 매입을 합니다.

소비자에게 감동을 줄 수 없는 부동산은 별로인 것 같아요.

 

 

제주도에 취나물 밭을 매입해서 취나물 밭에 빌라를 지었습니다.

제주도는 임대수입이 월세가 아니라 연세이거든요. 연세 얼마 전세 얼마 거의 그렇게 도는데

이걸 제주도 한 달 살기 아니면 에어비앤비 같이 관광객들을 위한 숙소로 매매 전까지 활용을 하는 겁니다.

 

신축 빌라에 냉장고하고 기본적인 옵션을 넣어놓는 겁니다. 침대도 그렇고 정말 럭셔리한 소품은 아니어도 될 것 같아요.

관광객분들은 호텔에 들어가지 않는 이상 제주도를 구경하기 위해서 오는 거지 방에 머무르는 시간은 길지 않습니다.

깔끔한 데다가 좀 더 편안하게 쉴 수 있는 공간이면 되는 거죠. 빌라에 이런 느낌을 주면 또 색다른 여행이 될 수 있으니까

여기를 많이 찾게 되는 거죠. 이런 것들은 관광지 어디에나 가능하겠죠.

 

물론 이게 100% 합법은 아니에요. 100% 합법으로 하기 위해서는 단독주택 쪽을 하거나 민박업을 등록하거나 해야 하지만

에어비앤비는 원래도 많이 하고 있긴 하죠.

 

부동산이라는 게 참 재밌는 게 누가 갖고 있으면 정말 죽은 부동산이지만 또 어떤 사람을 만나게 되면

사람이 많이 오게 할 수 있는 공간으로 만들 수 있다는 겁니다.

사람이 많이 오면 가격은 올라가니까. 가장 맞는 옷을 입혀주는 사람이 가장 고수인 겁니다.

 

경매로 지하도 매입했었는데, 이게 마트로 들어오려다가 망해서 원상복구 해놓은 거였습니다.

물론 수요도 분석했겠지만 여기도 수영장으로 만들었습니다.

그러니까 지하층 같은 경우에는 유치권 선순위 이런 것 때문에 떨어지는 게 아닙니다.

저걸 어떻게 활용하느냐. 활용도를 못 찾기 때문에 무서워서 못 들어간다는 얘기입니다.

근데 지하층은 그런 임차인을 찾으면 제일 좋겠지만 임차인을 찾는 게 쉽지가 않습니다.

 

내가 지하층을 받아서 아이템을 찾아서 들어가면 가장 좋다는 이야기입니다.

대신 지하는 싸게 살 수 있으니까, 리스크를 햇지하는 차원입니다.

 

이렇게 사업을 잘하는 사람은 부동산 투자를 되게 잘합니다. 부동산으로 할 수 있는 게 되게 많아지거든요.

부동산만 보는 것보다 훨씬 더 많은 것으로 물건 가치를 끌어올릴 수가 있습니다.

 

사람들이 많이 움직이는 곳은 지하에 들어가 있는 게 좋습니다. 수영장, 축구장 등의 체육시설 말이죠.

수영장이 옥상에 있으면 여름에 되게 덥고 겨울에 춥고 애들을 데리고 갈 수가 없어요.

그러니까 난방비도 많이 들고 또 더군다나 누수 한번 되어버리면 수영장 문 닫아야 됩니다.

누수 공사를 해서 다 잡기 전까지 문을 닫아야 합니다. 그런데 이런 방수 공사는 영원하지가 않습니다.

계속해서 하자가 발생하게 되는 건데, 지하는 가봤자 지하로 떨어지니까 상관없죠.

 

사실 기술은 누가 뭘 했더라 이런 걸 보면 정답이 많이 나와있더라고요.

기사를 보더라도 뭔가 다른 걸 보더라도 부동산 머리로 전환이 됩니다.

부동산 머리로 계속 생각하다 보면 바꾸는 연습이 되더라고요.

그리고 기술도 중요하지만 성공할 수 있는 멘탈을 가져야 되고 성공할 수 있는 부자 마인드를 갖추는 게 정말 중요합니다.

 

 

그래서 성공한 투자자로 살아남는 법을 정리해보겠습니다.

 

첫 번째, 긍정적인 사고로 무장해야 합니다.

아까 생뚱맞게 절에다 커피숍 그런 것도 항상 생각하고 하다 보니 다 좋게 보입니다.

그리고 종잣돈을 모을 때, 공부를 할 때도 즐거웠습니다.

난 더 잘될 거니까, 그러니까 좋게 생각하면서 긍정의 마인드로 뭉치는 건 기본 중에 기본인 것 같습니다.

 

그런 사람은 실패도 즐길 줄 압니다. 그러니까 성공하는 사람은 좋은 기회를 많이 맞이해서 성공하는 게 아니라

안 좋은걸 잘 극복하기 때문에 성공을 하는 겁니다.

사람 살아가다 보면 왜 슬럼프가 없고 왜 난관이 없겠어요.

 

목표를 중장기로 잡고, 3년 5년 시작하면 그 기간은 절대 포기하면 안 됩니다.

뭐든지 5년 하면 웬만한 건 다 전문가가 되어있더라고요. 생활의 달인도 보면 별거 없이도 다 오래 한 사람들이에요.

대부분 공통점은 오래 한 겁니다. 그 기술이 좋은 게 아니라 하다 보니까 빨라지는 겁니다.

 

여러분들이 어떤 목표를 하든 이거를 내가 1년 내에, 2년 내에 잘 가고 있어도 또 실패를 할 수밖에 없는 거예요.

중장기로 계획을 잡으시는 게 중요합니다.

 

 

그다음에 성공한 사람을 곁에 둬야 합니다.

성공한 사람 있으면 정말 좋죠. 부자가 옆에 있으면 좋고, 부자가 되려고 하는 사람. 이런 동료들 인맥이 중요합니다.

인맥이 잘 갖춰져 있어야지 중장기로 갈 수 있어요.

혼자만 긍정적이면 중간에 포기가 가능하거든요. 그러니까 여러분들이 어떻게든 인맥도 노력해서 만드는 겁니다.

 

잘 웃거나, 어쨌든 밝아야 됩니다. 그리고 준다면 꼭 받으려고 하지 마세요. 하수의 생각입니다.

장사를 잘하고 사업하는 사람들은 칼같이 돈 받으려고 하지 않아요.

 

대박 맛집은 손님이 그 게임에서 이겼기 때문에 손님이 계속 가는 겁니다.

주인이 이기는 게 아니에요. 손님이 내가 낸 돈보다 훨씬 더 맛있다고 느끼면 또 가는 거예요.

아니면 내가 낸 돈보다 더 많은 양을 줘 그럼 또 가는 거예요. 손님이 여기를 가면 항상 본전 뽑았네라고 하죠.

그러니까 장사하는 사람은 손님을 빨리 본전 뽑게 만들어주는 게 고수인 거예요.

 

우리가 하다 보면 했던 것만 하지 않아요. 낯선 것도 되게 많거든요.

낯선 것도 답을 찾아야 되는데 처음 하시는 분들은 당연히 남들이 해서 수익을 거둔 걸 확인하고 해야겠지만

아까 수영장도 처음, 강의장도 처음, 공장도 처음 할 때가 있었을 거잖아요.

 

그럴 땐 항상 상대방이 어떤 걸 원하는지, 그 원하는 걸 주려고 해야지 내가 얘기하니까, 내가 썼으니까 그건 아닙니다.

사업이든 투자든 내가 이걸 만들어 놓으면 매수자가 어디로 다니는지 매수자의 동선을 생각하면서 해야 되는 거예요.

그러니까 항상 최종 소비자 생각을 해야 한다는 이야기입니다.