망한 호텔로 투자 대비 수익률 30% 내는 방법(by 여인욱)

 

여인욱 대표님은 일반적인 숙박업이 아니라 망한 호텔을 사서 

소형 호텔이나 부티크 호텔이라고 불리는 호텔을 만들어서 영업을 하고 있습니다.

 

원래는 플랫폼 사업, 쇼핑몰 사업, 광고 대행업도 했었는데 생각보다 잘 안 됐습니다.

그 당시에는 실력을 쌓아가고 있는 단계였는데

그렇다 보니까 돈을 버는 게 힘들었고 잘 안 모였습니다.

 

그런데 우연히 명절에 만난 친척분이 모텔을 가지고 계셨는데 리모델링을 하겠다는 이야기가 나왔고

옆에서 리모델링 계획을 들어봤더니 5천만 원 가지고 리모델링을 할 생각이라고 말씀하시더라고요.

5천만 원으로 리모델링을 어떻게 하실 생각이냐고 여쭤봤더니

도배랑 장판을 바꾸고, 간판을 좀 바꾸면 5천만 원이라고 하시더라고요.

그렇게 하면 티가 안 날 텐데 왜 그렇게 하시려고 하냐고 또 여쭤봤더니

아니다 그렇게만 해놔도 깨끗하고 분위기가 확 달라진다고 말씀하시더라고요.

 

처음에는 알아서 하시겠지라고 생각했는데 제가 오지랖병이 있어가지고 

그렇게 해봤자 5천만 원 그냥 날리고 장사가 안될 것 같아 보인 거죠.

그래서 그 돈을 차라리 저에게 주시면 제가 한번 예쁘게 꾸며볼게요라고 해서

선뜻 5천만 원을 받아서 인테리어를 해본 거죠.

 

그 당시에 모텔이 30 객실 정도가 넘었는데, 그 돈으로 다할 수 없다는 생각이 들었습니다.

30 객실에 5천만 원이면 각각 100만 원씩 3천만 원이 들어가고, 2천만 원이 남는데 그건 간판과 외관을 해야 하죠.

그럼 각 객실당 100만 원씩밖에 할당되어있지 않는데 

사실 도배장판 바꾸고 침대 좀 바꾸면 100만 원은 그냥 날아가버리는 돈이라는 거죠.

 

그래서 그렇게 하지 말고 객실당 한 300만 원씩 배정을 하고 

나머지 객실들은 인테리어 안된 채로 판매를 하자고 했습니다.

인테리어 된 객실들은 디자인 객실이라는 이름으로

가격도 높여서 판매를 하자고 제안드렸고 오랜 설득 끝에 그게 잘 먹혔습니다.

 

그렇게 해서 인테리어를 한 2주 정도 도와드리고 저는 다시 서울로 올라가서 제 일을 했죠.

근데 그게 너무 장사가 잘된 거예요. 

마케팅도 그때 광고대행 업무를 하고 있어서 살짝 해드렸는데

블로그 마케팅을 조금만 해도 성과가 너무 잘 나는 겁니다.

 

그런데 그 성과가 잘날게 사실 제 눈에는 보였습니다.

왜냐하면 광주에서 블로그 마케팅하는 숙박 업체는 단 한 군데도 없었으니까요.

블로그 마케팅을 해야 되는데 지금 저 상태의 모델로는 안되니

디자인을 예쁘게 꾸미고 사진을 찍어서 블로그 마케팅을 하면 잘 되겠다고

사실 명절 때 잠깐 얘기하는 순간 판단이 됐었고 그래서 설득을 했었습니다.

 

그래서 6개월 정도만에 매출이 많이 발생해서 돈도 많이 버셨고

또 그 건물을 사겠다는 분이 나타나셔가지고 건물도 프리미엄을 받고 파셨습니다.

정작 내 사업은 되게 힘든데, 저렇게 적당히 하면 돈을 버는 사업들은

조금이라도 더 잘하면 확 티가 나는구나라는 생각이 들더라고요.

그래서 사람들이 이 전통적인 사업을 하는 이유가 있다고 생각했습니다.

 

어느 정도 어떻게 해야 하는지가 이미 정해져 있으면 

그 어떻게 해야 하는지에서 조금만 더 잘하면 잘할 수 있는 거니까요.

그래서 저도 IT 하겠다고 까불지 말고

전통적인 사업 쪽으로 눈을 돌려봐야겠다는 생각이 들어서 한번 해봤습니다. 

 

일단 광주에서 했는데 광주에서 한 이유는 익숙한 곳이었기 때문입니다.

아마 모든 분들이 가게를 오픈한다고 하면 비슷할 것 같아요.

내가 어렸을 때부터 잘 알고 혹은 젊었을 때 봐왔던 그 상권에 오픈을 하게 된다는 거죠.

저도 첫 번째 광주에서 했을 때는 비슷했습니다.

그래도 내가 잘 아는 지역이니까 여기는 유동인구도 많고 이런 걸 알았기 때문입니다.

 

그리고 아까 친척분에게 인테리어를 해드렸듯 거의 똑같이 해서 장사가 잘됐습니다.

어쨌든 저 나름의 친척을 도와드렸던 성공 방정식이 있었던 거니까요.

 

그런데 이게 제 눈에 좋아 보이는 상권은 남들 눈에도 좋아 보이더라고요.

그래서 야놀자나 여기 어때 같은 플랫폼들이 그 좋은 상권에 본인들의 호텔을 가지고 들어왔습니다.

호텔을 사가지고 리모델링해서 야놀자, 여기어때 이렇게 타이틀을 붙여서 영업을 시작했던 거죠.

 

그들이 오픈하고 나니까 제가 한 수준의 인테리어는 되게 허접해 보이더라고요.

솔직히 예산 한 2억 정도 들여서 아기자기하게 소품도 좀 갖다 놓고 페인트도 직접 칠해가면서 꾸렸는데

야놀자 여기어때는 그냥 싹 다 허물어버리고 뼈대만 남긴 상태에서 6~7억 들여서 그렇게 했고

또 워낙 출중한 디자이너들이 인테리어 했을 거잖아요. 압도적으로 좋아 보였습니다.

 

당연히 그들이 오픈함과 동시에 제 매출은 빠지기 시작했고요,

그러니까 제 생각이 좀 달라지더라고요.

이게 남들 눈에 좋아 보이는 상권에 내가 해버리면

결국엔 경쟁자들이 계속 생기는 구조더라고요.

 

그러면 남들은 이 상권이 좋지 않다고 판단하는데 내 눈에만 좋아 보이는 상권이 있을 수 있을까,

나만 그런 상권을 알아볼 수 있을까 이런 생각이 들었습니다.

그래서 네이버에서 한번 검색량을 조사해 봤습니다.

 

전국에서 우리가 여행 갈 때 네이버에서 검색해 보잖아요.

예를 들어 부산 여행 간다고 하면 부산 호텔이라고 검색해 볼 텐데,

부산호텔이라고 검색하는 검색량과 부산 호텔의 호텔 수를 나누면

이 호텔 하나당 가져갈 수 있는 기댓값이 나올 것이다라는 생각이 들었고

그러면 부산 호텔, 담양 호텔, 광주 호텔, 제주 호텔, 서울 호텔, 인천 호텔

이것들의 키워드를 다 조사한 다음에 숙박업체 수를 다 세고 이 수를 나눴던 거죠.

 

당연히 호텔이나 모델 숙박업을 한다고 하면

사실 저도 제주도, 부산, 서울 이런데 하고 싶습니다.

그런데 거기는 너무 빵빵한 경쟁자들이 있다는 겁니다.

그들 눈에도 좋아 보이는 상권이니까요.

 

거기서 내가 싸워봤자 내 자본력으로는 도저히 답이 안 나오는 상황인 거죠.

그렇다면 좋아 보이지 않는 상권이지만 숙박업체 수가 현저히 낮아서

경쟁자 수가 현저히 적기 때문에 내가 그 경쟁자들을 이길 수 있는 시장이 있을까를 생각하게 되었고,

그래서 아까 봤던 검색량과 숙박업체 수를 나눠서 기댓값이 가장 높은 지역이 담양이었습니다.

 

그래서 담양의 부동산을 찾아가 봤더니 진짜 매물이 없는 겁니다.

보통은 모텔 한 두 개가 망해서 매물로 나와있기 마련이거든요.

근데 모든 부동산에 다 가봐도 매물이 없습니다.

그래서 실제로 다들 장사가 고만고만하게 잘 되는구나라는 생각이 들었습니다.

 

저는 담양에 너무 꽂힌 나머지 기다리기로 했습니다.

그래서 부동산들에게 매물이 혹시 나오게 되면 연락을 달라고 남겨놓고 돌아와서

결국 인수하는 과정까지 1년 반이 좀 넘게 걸렸던 것 같습니다.

 

저의 경우에 투자 대비 수익률은 30% 정도가 되더라고요.

그런데 제가 듣기로는 오피스텔이나 꼬마 상가 같은 경우는

투자대비 수익률이 한 5% 내외로 나오는 걸로 알고 있습니다.

 

숙박업 평균 수익률이 30%라는 의미로 받아들이시면 안 됩니다.

워낙 케이스 바이 케이스로 많고 심지어 마이너스 수익률을 내시는 분도 있기 때문에

이런 부분을 감안해서 개인차가 있다는 걸 생각해 주시면 좋을 것 같습니다.

 

저는 어떤 산업에는 메타가 존재한다고 생각합니다.

예를 들어 한국전쟁 당시에 우리가 식당을 한다고 한다면 어떤 식당이 가장 인기가 많을까요?

양 많고 싼 곳이 당연히 인기가 많을 겁니다.

 

그런데 거기서 좀 벗어나서 우리나라가 발전하고 나서부터는 뭘 원하기 시작했을까요?

위생적인 곳을 원하기 시작했습니다.

그런데 한국전쟁 당시로 다시 돌아와서 내가 위생적이게 하겠다고 하면 사실 안 먹히는 거죠.

 

그렇다면 위생적인걸 사람들이 선호하게 됐다고 했을 때 그다음세대는 또 뭘 원 할까요?

위생적이면서도 또 우리가 지금까지 접하지 못한 음식들을 원하는 시대가 되는 거죠.

 

모든 산업이 마찬가지고 제 산업도 마찬가지라고 생각합니다.

처음에는 모텔에 꽃무늬 벽지 이런 게 유행이었습니다. 

그리고 조명도 울그락 불그락하는 게 일본식 러브호텔에서 따온 케이스고

또 거기서 사람들이 촌스럽다 이렇게 되면서 

신라스테이 같이 모던한 스타일의 숙박들이 유행을 하기 시작했습니다.

 

그런데 이 유행을 따라가다 보면 내가 유행의 첫 주자면 상관이 없는데

내가 유행을 늦게 알게 됐고 이게 최신 유행이라고 생각해서 따라가게 되면

나는 막차를 탔으니 상당히 위험해집니다.

그리고 무엇보다도 차별적이지가 않아 보인다는 겁니다.

다 모던하면 거기서 거기처럼 보이겠죠.

 

사실 거기서 거기처럼 보이면 이제 우리는 뭘 해야 할까요?

가격 경쟁을 해야 됩니다. 그러면 이제 서로 피 튀기는 출혈경쟁을 하게 되는 거죠.

 

저는 그것도 하기가 싫은 거죠. 몇억 들여서 인테리어를 했는데 

이게 옆에 있는 가게와 별 차이가 없으면 과연 이게 현명한 선택인가라는 생각이 들었고

그렇다면 모텔 호텔이 아니라 완전히 다른 영역에 있는 것에서 벤치마킹을 해오자.

예를 들면 트렌디하고 개성이 강한 카페도 많잖아요. 그런 데서 가져와야 된다는 겁니다.

그리고 펜션도 요새 개별적으로 다들 잘하고 있으시잖아요.

이런 곳에서 벤치마킹해야지 그냥 호텔 모델에서 벤치마킹하는 건

결국에는 비슷하게 따라가는 것밖에 안되기 때문에 아무런 경쟁력이 없다고 생각이 들었습니다.

 

그래서 이 펜션이나 카페 같은 데서 디자인을 벤치마킹했던 게 많이 있었고

그렇게 차별화된 경쟁력을 먼저 갖춘 다음에 그 차별화된 요소를 가지고 

우리는 이렇게 차별화가 되어 있습니다라고 마케팅을 해야 되는 거죠.

 

차별화가 되어있지 않은 상태에서 마케팅을 하면

우리도 이렇게 평범합니다 정도의 마케팅밖에 안 되는 거죠.

한마디로 마케팅 효과가 떨어지게 되는 거다라고 생각이 들기 때문에 

차별화 요소가 가장 중요하고 고민을 많이 해야 하는 요소이고 그다음이 마케팅입니다.

 

요즘 기후문제가 굉장히 심각합니다. 제가 당사자가 되어보니 알겠더라고요.

2020년쯤에 담양에 비가 굉장히 많이 왔습니다.

장마인가 그래서 한 달 이상 비가 계속 왔었는데 

사실 비가 오면 우리가 도시에 살면서 크게 문제 될 일은 없잖아요.

그런데 강물이 점점 불어나기 시작하더니 우리 호텔에서 나가야 하는 물들이

배수가 되지 않고 점점 쌓이더니 결국 물이 차올랐습니다.

그때가 8월이어서 성수기였기 때문에 손님은 풀이었고 황급히 손님들 다 깨워가지고

높은 지역으로 차 빼게 만들고 손님들은 물이 찬 상태에서

캐리어를 머리에 이고 있는 그런 상황이 발생했습니다.

 

이게 지금 이렇게 이야기하면 그랬다보다 하는데 사실 되게 절망적이었습니다.

그 당시에는 건물이 소생가능한가, 영업을 계속할 수 있는 것인가의 문제였습니다.

그리고 풀 부킹이어서 그날 이후로도 예약이 차있는데 이 사람들은 어떻게 할 것인가.

또 전기보일러 온수기 다 지하에 있었는데 지하가 다 잠겨서 사람이 들어갈 수 없었습니다.

그 물은 도대체 언제 빼서 영업을 정상화시킬 수 있을까 하는 상황이었던 거죠.

 

그래서 손님들에게 다 전화해서 지금 이런 상황이어서 죄송한데 예약 취소해야겠다고 하면

응원하시는 분도 있지만 취소 수수료 주셔야 하는 거 아니냐고 하시는 분도 있더라고요.

어쨌든 복구 작업을 하는데 피해액이 거의 1억 원 정도가 됐었습니다.

이런 천재지변 같은 일이 터지면 과연 내가 막을 수 있었을까에 대해서 생각해 봅니다.

막을 수 있었다면 어떻게 했어야 했나. 그런데 그게 아니라면 운이 없었다 하고 넘어가려고 합니다.

 

제 주변에 자영업자분들도 많고 사업하시는 분들도 많고 해서

그분들이 어떻게 시작하셨는지도 대강 압니다.

제 사업도 역시 멀리서 봤을 땐 쉬워 보이고 해 볼 만해 보이지만

이 비즈니스는 적게는 3~4억, 많게는 거의 10억의 본인 현금이 들어가는 비즈니스라는 말이죠.

 

그래서 사실 크게 권하고 싶진 않습니다.

호텔 만드는 게 꿈이에요 라는 마음으로 하는 건 너무 리스크가 큽니다.

투입되는 금액 자체가 너무 크기 때문에 만약에 이 사업이 첫 번째 사업이라면

저는 권해드리고 싶지 않습니다.

 

하지만 꼭 하고 싶다고 하시면 진짜 공부를 열심히 하시고 

자기만의 경쟁력, 차별화를 정말 시간을 무제한으로 두고 

그런 부분이 완벽하고 괜찮을 때 사업을 하겠다는 마음을 먹으셔야 되는 거죠.

 

미리 마음을 다 먹어놓고 내가 억지로 차별화를 만드는 게 아니고

차별화가 충분히 있다고 판단이 들면 그때 사업을 하시겠다고 생각하셔도 전혀 늦지 않습니다.

결론은 앞선 선배들이 해놓은 수많은 시행착오들을 다 배우고

그 경험들을 바탕으로 내가 좀 더 차별화된 경쟁력을 갖추는 상태에서 사업을 시작하신다면

여러분의 소중한 돈을 지키면서 수익을 기대해 볼 수 있을 것 같습니다.