직장인 부업없이 월 100만원 현금 흐름 만드는 법(by 렘군)

직장인 초보자가 월세 100만 원을 받는다고 하면

현실적으로 어떤 종목으로 시작하는게 좋을까요?

 

주식처럼 수많은 종목이 있으면 좋겠지만 

부동산은 종목이 많은 것 같으면서도 많지가 않죠.

상가, 오피스텔, 다가구주택, 상가주택, 지식산업센터, 빌라, 아파트정도가 있고

큰 거는 꼬마빌딩 같은 거도 가능하겠지만 초보자가 접근하긴 쉽진 않겠죠.

 

그러면 꼬마빌딩을 제외하고 나머지 부동산들을 차례로 검토해 보겠습니다.

 

 

 

1. 상가

 

 

상가는 장단점이 명확합니다. 

작은 상가들도 많아서 투자금액은 2~3억대도 있습니다.

우리가 일상생활에서 상가 들어가서 편의점 같은데 들어가 보면

전용 10평~20평 그 사이 대의 상가가 대부분입니다.

 

월세도 고만고만한데, 물론 입지에 따라 차이는 있겠지만

경기도 외곽에 가면 전용 1평당 5만 원 하는데도 있고

서울권으로 오면 10만 원 정도 하는데도 있습니다.

그러면 내가 20평대 상가를 갖고 있다고 한다면 임차인 입장에서는 

월세를 100만 원~200만 원 사이로 납부하면 된다는 이야기입니다.

 

이걸 역산하면 매매가는 3~4%에서 움직이는데, 3억~6억 사이입니다.

대출을 50% 정도 일으키면 실투자금액이 1억 5천~3억 들어가겠죠.

이 정도 되는 게 압도적으로 많고, 이런 상가를 여러 개 합치면 커지는 겁니다.

 

장점은 금액이 그렇게 과하게 들어가지 않는다는 점이 있고,

주거형 부동산에 비해 한번 세팅해 두면 관리할게 별로 없습니다.

싱크대가 고장 나거나 하면 임차인 분들이 대부분 수리하죠.

 

단점은 은근히 공실이 많습니다. 공실률을 1순위로 확인해야 합니다.

그래서 어떤 분들은 1층 상가만 하거나 1층 상가에서도 가장 필요한 업종,

대표적으로 편의점, 세탁소, 부동산, 제과점 같은 임차인이 들어와 있는 것만 구매하는 분도 있습니다.

2층 이상으로 올라가는 경우는 메디컬 건물의 병원이나 약국, 학원이 들어와 있으면

웬만하면 나가지 않으니까 이런 걸 구매한다면 안전성이 높아집니다.

 

어쨌든 상가는 리스크가 분명히 있기 때문에 고려를 많이 해야 합니다.

특히 신도시 외곽에 있는 신규 분양상가 이런 것들 보다는 

차라리 구도심에 오래되었지만 더 이상 상가를 지을 수 없는 검증된 곳을 검토하는 게 맞습니다.

 

그리고 상권도 계속 변하는데, 뜨고 지는 지역을 체크해야 합니다.

코로나 같은 상황이 벌어지면 그것도 리스크로 작용하겠죠.

 

상가는 장점이 참 괜찮은데 단점은 무섭기도 하다로 정리할 수 있겠습니다.

 

 

2. 오피스텔

 

 

오피스텔 같은 경우는 장점은 작고 리스크도 적습니다.

오피스텔은 주변에서 많이 보이기 때문에 만만하고, 소액으로도 가능합니다.

구축 오피스텔은 1억 미만인 것도 많고, 지방으로 가면 5천만 원 미만도 있습니다.

신축 오피스텔도 2억 안 되는 경우도 있습니다.

 

이렇게 사이즈가 작으니 소액으로 접근가능한 건 장점입니다.

그리고 공실률이 상가보다 적습니다. 

임대료를 조금만 낮게 주면 월세든 전세든 금방 나갑니다.

월세 수익률을 계산해 보면 상가보다 높은 경우가 많습니다.

특히 구축 오피스텔로 갈수록 수익률이 점점 높아집니다.

 

상가에는 없는데 오피스텔에는 있는 게 바로 단점인데요,

냉장고, 세탁기, 에어컨, 도배장판 같은 걸 수리해 줘야 된다는 점입니다.

이게 다 비용으로 들어가고 시간이 지나면 감가상각되고

고장 나면 전화가 와서 신경 써줘야 됩니다.

 

그다음에 다른 부동산보다 오피스텔이 가장 작은데, 대지지분이 너무 작습니다.

결국은 건물은 오래되고 토지가격이 올라가면서 시세가 오르게 되는데

이 대지지분이 적기 때문에 오피스텔은 잘 골라야 합니다.

대부분의 오피스텔은 시세가 내린다는 의미이거든요.

 

그리고 손바뀜이 좀 많은 것도 단점입니다.

오피스텔은 월세로 잠시 들어갔다가 1년도 안돼서 나가는 분들이 많죠.

이것도 다 비용이고 귀찮은데, 이 귀찮음도 비용이죠.

 

엄청 큰 리스크는 아닌데 알게 모르게 단점들이 많은 것이 오피스텔입니다.

 

 

3. 다가구주택

 

 

원룸만 19세대 세팅하는 다가구주택도 있고,

1층에는 상가를 하고 세대수를 줄인 다가구주택도 있습니다.

 

다가구주택의 장점은 명확합니다. 

내가 오피스텔 20개 할 때 하나만 하면 되고,

대출 20번 낼 때 한 번만 하면 되는게 너무 편하죠.

수리할 때도 한 번만 수리하면 되고 매도할때도 한번만 하면 됩니다.

 

수익률 측면에서는 다가구가 좋은 것부터 안 좋은 것까지, 

서울에 있는 것부터 지방에 있는 것까지 천차만별입니다.

그래서 적게는 3%에서 높은 것들은 대출 안 하고 8%까지 올라가는 것도 있습니다.

 

다가구주택은 세팅방법도 다양합니다.

위층에다가 주인세대 넣고 전세 풀로 받고 원룸과 투룸이 있는 아래층에는

투룸은 몇 개 전세 풀로 받고 나머지는 월세로 받는 식으로 하면 투자금액을 줄일 수 있습니다.

내가 돈이 적으면 전세비중을 높였다가 돈이 좀 생기면 월세비중을 높이면

현금을 더 확보할 수도 있고 그 반대로 할 수도 있겠죠.

 

대신 개수가 많은 만큼 단점도 있는데요,

19세대가 1년에 한 번씩만 전화와도 평균 한 달에 한 명 이상은 전화가 오는데

그만큼 관리가 필요하고 신경 써야 되는 점입니다.

 

그리고 신축은 괜찮은데, 시간이 지나서 구축이 되었을 때도 

괜찮은 입지라서 사람들이 찾을 만큼 수요가 있는지도 잘 체크해야 합니다.

입지가 안 좋으면 구축이 됐을 때 아무도 안 찾아서 골치 아파질 수도 있습니다.

 

 

4. 지식산업센터

 

 

지식산업센터는 최근에 인기를 많이 끌면서 시세가 많이 올라서

원래는 수익형 부동산인데 시세차익을 많이 본 종목입니다.

 

장점은 상가와 조건이 대부분 비슷한데 대출 조건이 압도적으로 좋습니다.

상가는 50~60%에서 왔다 갔다 하지만 지식산업센터는 80~90%까지 왔다 갔다 합니다.

그렇기 때문에 대출금리가 낮을 때 레버리지를 높게 일으킨다면 수익률이 극대화됩니다.

대출이 많이 되니 투자금도 그만큼 적게 들어갈 수 있겠죠.

 

상가 같은 경우는 임차인들이 대부분 장사를 하는 곳이 많은데

지식산업센터는 오피스로 이용하는 경우가 대부분이어서 공실률이 상대적으로 낮습니다.

상권이 옮겨가서 장사가 안돼서 접는 경우가 적기 때문입니다.

 

상가는 상권분석을 많이 해야 되는데 지식산업센터는 상권 분석할 필요가 없고

아파트처럼 입지분석만 하면 되기 때문에 상대적으로 편합니다.

 

단점은 이미 시세가 많이 올랐다는 겁니다. 

또한 상가는 전국에 선택지가 많은데 지식산업센터는 선택지가 몇 개 없습니다.

 

일반적인 상가에 비해 아파트처럼 입주 역량이 있어서 

지식산업센터는 한번 입주를 하면 생각보다 많은 세대가 동시에 입주를 해서

한동안 오랫동안 공실이 이어질 가능성이 높습니다.

 

 

5. 빌라

 

 

빌라는 소액으로 가능한 게 장점입니다.

아무래도 빌라는 아파트보다 훨씬 저렴하니 

대출을 일으키면 투자금이 적게 들어갑니다.

 

또, 입지를 잘 선정한다면 재개발 구역으로 지정되거나 할 가능성도 있습니다.

예를 들어 광진구, 성동구에 있는 그런 곳들도

한 블록 차이인데 구역지정 유무에 따라 1억 8천에서 7억까지 차이가 큽니다.

그렇다고 해서 구매해 두면 언젠가는 지정이 되겠지라고 하는 건 거의 도박입니다.

 

단점은 구축이 될수록 임차료가 형편없어진다는 겁니다.

그래서 수익률이 낮아지는 구조여서 월세투자로 접근하기가 애매합니다.

 

그리고 수요가 적어서 매수할 때도 어렵고, 매도할 때도 어렵습니다.

매수 수요가 적기 때문에 시세차익도 적을 수밖에 없습니다.

 

 

6. 아파트

 

 

아파트를 월세로 하는 분들도 있는데요, 

장점은 안정적이고 환금성이 좋습니다.

시세차익도 다른 것들보다 압도적으로 좋습니다.

 

단점은 수익률이 가장 나쁩니다.

어떤 느낌이냐면 애플 주식을 사서 배당을 많이 기대하는 거랑 비슷한데,

미래가치가 좋은 것들은 당연히 수익률이 낮을 수밖에 없습니다.

 

지방의 오래된 구축을 사면 월세 수익률이 8% 이상 나오는 단지고 있고,

서울에 있는 것들은 1%밖에 안 되는 것도 많습니다.

 

 

이렇게 부동산 종목별로 살펴봤는데요,

개개인별로 월세 수익률, 공실 가능성, 미래 가격 상승 가능성, 관리정도에

각각 비중을 다르게 점수를 매겨서 부동산 투자에 참고하시면 좋을 것 같습니다.