부동산 공매의 모든 것 경매와는 어떻게 다를까 온비드 권리분석 법적절차

안녕하세요!

 

오늘은 부동산 공매 절차에 대해 정리해보려고 합니다.

부동산 경매는 알아도 공매는 익숙하지 않은 분들도 계실텐데요, 

이번 포스팅을 통해서 차이점에 대해 정리해보고 가는 시간이 되었으면 좋겠습니다 :)

 

 

부동산 공매는 경매와 어떻게 다르고 절차는 어떻게 진행될까

 

부동산 공매 입문

부동산 공매는 주로 세금 체납으로 인해 온비드에서 매각되는 물건입니다.

비교적 부동산 경매에 비해 알려지지 않아 새로운 수익 창출 수단이 될 수 있는데요,

부동산 경매와 부동산 공매, 비슷하면서도 어떤점이 다른걸까요?

 

먼저 공매의 장점은 직접 법원에 갈 필요없이 온비드 앱이나 웹사이트로 입찰할 수 있습니다.

또, 1개월 간격으로 유찰되는 경매와는 달리 공매는 1주일 간격으로 10%씩 가격을 인하해 재매각 합니다.

 

반면 공매의 단점은 경매에 있는 인도명령제도가 공매에는 존재하지 않아,

점유자와 합의가 불가할 경우 명도소송을 제기해야 합니다.(6개월 ~ 1년 소요)

경매 대비해서 정보가 부족한 것도 단점이어서,

경매와 같이 진행되는 공매의 경우 경매사이트에서 정보를 확인하는 것이 편리합니다.

 

 

부동산 공매 물건 검색 요령(온비드)

부동산 공매 절차를 진행하는 온비드 사이트는 아래 링크를 참고해주세요!

온비드

 

공매에서 계속 유찰되는 부동산은 그 이유가 있겠죠?

법적으로 인수할 권리사항이 있는지, 당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠른지,

실제 부동산에 심각한 하자가 있거나 가치가 없는 등 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.

단, 현재 상태를 개선해서 부동산의 가치를 올릴 수 있다면 적은 금액으로 높은 수익을 볼 수 있습니다!

 

공매 물건을 검색할 때 반드시 확인해야 할 사항도 있는데요,

물건 담당자에게만 들을 수 있는 정보들이 있기 때문에, 전화해서 확인하는 걸 권장드립니다!

체납금액, 임대차 관련사항, 조세채권 법정 기일(선순위 임차인이 있는 경우) 등 정보를 알 수 있기 때문입니다.

 

그리고 감정정보도 확인해서 현황과 공부상에 차이점이 있는지, 

대지권은 있는지, 입지는 어떤지 등 공매 입찰물건의 특별한 사항들을 확인합니다.

임대차관련 정보도 확인해 대항력이 있는지, 배분요구를 했는지 확인해주고,

등기부등본을 별도로 열람해 스스로 권리분석을 해보는 것도 중요합니다.

낙찰자에게 인수되는 권리, 공부상과 현황상 차이, 유치권, 지상권 등 권리문제도 파악해봅니다.

 

 

부동산 공매 권리분석

부동산 공매 권리분석도 경매와 크게 다르지 않긴하지만, 상대적으로 정보가 부족해서 스스로 찾아야 합니다.

 

말소기준권리는 등기부 상의 권리 날짜를 나열해서 파악해보고,

임차인이 없을 경우에는 임대차 정보 칸이 공란이고 

임차인이 있을 경우이지만 배분 요구를 안했다면 전입일은 기재되어있으나 보증금이 0원으로 보입니다.

 

만약 전세권이 있는 경우에는 전세권 + 보증금으로 기재되는데, 

이 경우 해당물건 담당자에게 전화해 배분요구를 하였는지 문의해야 합니다.

왜냐하면 등기부 등본 상의 권리분석에는 문제가 없어보일지라도 

조세채권의 법정기일과 당해세 문제로 인해 임차인이 부족하게 배분을 받고,

공매 낙찰자가 보증금 일부를 변제해줘야 할 수도 있기 때문입니다.

 

유치권이 있는 경우에는 반드시 현장을 조사해서 유지권자가 점유하고 있는지,

법률적으로 유치권이 성립하는지에 대해 검토해야 합니다.

 

선순위 임차인이 있는 경우 보증금을 변제해줘야 할 수 있지만 허위 임차인인 경우 수익이 극대화되므로

전입일과 확정일자 사이에 기간이 길다면 의심해보고, 배분요구 사항도 꼼꼼히 검토해줍니다.

 

이외에 지목과 현황이 다른 경우, 건물만 매각하는 경우, 건물철거 확정여부 등을 확인해줍니다.

 

만약 이런 사항들을 검토했는데도 실수로 잘못 낙찰받았을 경우에는

공매재산명세서 오류 등 서류나 문건 송달의 문제 등을 확인해 매각결정취소 방법을 모색해야 합니다.

 

 

부동산 공매 현장조사

현장조사에서는 전입세대 열람, 해당 물건의 단점, 인접필지, 공부상 서류와 대조, 임대가격, 입지 등을 확인합니다.

 

그렇다고 무작정 현장조사를 나가는 것이 아니라 

먼저 공매공고를 꼼꼼히 확인하고 시세 등을 보고 수익성 여부를 판단해봅니다.

 

그리고 등기부등본으로 권리분석을 해보고, 대항력 있는 임차인이 있는지 본 다음

현장조사를 나가 전입세대 열람을 하고 공부상 주소와 일치하는지,

도시가스는 들어왔는지, 주차는 어떤지, 누수는 없는지, 옥상 방수는 잘되어있는지,

우편물은 밀려있지 않는지, 관리사무소에 방문해 체납관리비는 없는지 등등 확인해봅니다.

 

만약 특수물건에 입찰하려고 한다면, 유치권이나 임차권의 무효를 증빙할 수 있는 증거자료를 수집해서

추후 특수물건의 대출 등에 활용할 수 있습니다.

 

 

부동산 공매 매각결정 이후의 절차

부동산 공매의 매각결정은 공매 낙찰 후 다음주 월요일이 되는데,

매각결정 이후에는 체납자가 세금을 납부하더라도 낙찰자의 동의를 얻어야 공매 취소가 가능하며,

공유지분을 낙찰받은 경우라면 공유자 우선 매수권 행사도 할 수 없게 됩니다.

 

매각결정 이 후 매각대금은 30일 이내 납부하면 되는데, 

예외적으로 3천만원 이하의 경우에는 7일 이내에 납부하셔야 합니다.

 

매각대금을 납부하게 되면 이 매각대금을 배분하는 절차가 진행되는데,

배분 우선순위는 물권(근저당권, 저당권 등)이 언제나 채권(가압류, 압류 등)을 우선합니다.

등기부등본 상 먼저 등기된 것부터 차례로 배분받는게 아니라

권리들의 우선순위를 파악한 다음 배분한다는 점을 알아두시면 됩니다.

 

 

부동산 공매의 함정

먼저, 앞서 언급했던 조세채권(국세, 지방세 등)의 법정기일을 주의하셔야 합니다.

대항력 있는 임차인이라 하더라도 전입일 근처로 '압류, 가압류'가 있다면 체크하셔야 하는데,

해당 권리산정일이 등기부 등본 상의 날짜가 아닌, 조세채권의 법정기일이 기준이기 때문입니다.

 

여기서 법정기일은 조세의 신고일 또는 납세고지서 발송일이 되는데, 

쉽게 말해 세금 납부하라고 우편을 발송한 날이 법정기일이 되므로

이 법정기일이 대항력 있는 임차인의 전입신고일보다 빠르고 세금 체납액이 크다면 낭패입니다.

그렇기 때문에 꼭 해당 물건 담당직원에게 법정기일이 언제이며 금액이 얼마인지 물어봐서 체크해야 합니다.

 

또한 당해세는 법정기일조차 중요하지 않으며, 대항력 있는 임차인의 보증금보다 먼저 배분됩니다.

당해세란, 부동산 자체에 부과된 조세 및 가산금(상속세, 증여세, 종부세, 재산세 등)을 의미하며

압류기관의 소재지가 물건지의 소재지와 동일하다면 당해세가 있다고 생각하시면 됩니다.

이 당해세도 물건 담당 직원에게 물어봐서 미리 파악해두셔야 합니다.

 

마지막으로 근로복지공단에서 압류가 들어온 건도 조심하셔야 하는데,

이 압류는 최종 3월분의 임금 및  퇴직금과 관련된 건입니다.

근로복지공단의 압류도 등기부 등본 상의 등기일자가 중요하지 않으며,

심지어는 소액보증금 임차인의 최우선 변제금보다도 우선되기 때문에

물건 담당 직원에게 우선변제 채권(최종 3월분 임금 및 퇴직금)인지, 금액은 얼마인지 체크하셔야 합니다.

 

위 세 건은 대항력 있는 임차인이 있는 물건을 낙찰받을 경우 주의하셔야 할 점이며,

제대로 조사가 되지 않을 경우 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있을 수 있으니 주의하셔야 합니다.

 

 

부동산 공매 낙찰 후 법적 절차

보통은 법적 절차 진행 전 내용증명을 통해서 앞으로 진행할 법적 절차를 안내하게 되는데

상대방이 점유자인 경우 명도에 대한 심리적 압박을 가할 수 있습니다.

 

또한 관리사무소를 대상으로 내용증명을 보내기도 하는데요,

보통 세금이 체납된 점유자는 관리비도 체납하기 때문에 

관리사무소는 이 관리비를 낙찰자에게 전가하려고 합니다.

 

그러나 낙찰자는 전용부분의 관리비만 인수할 의무가 있기 때문에

관리사무소가 관리비를 낙찰자에게 전가하려고 할 때 내용증명을 보내

적극적으로 관리비를 징수하지 않은 것에 대한 업무상 과실 부분, 

그리고 단전과 단수를 실시할 것을 요구해 점유자에게 심리적 압박을 가하는 것입니다.

 

이 점을 차치하더라고 내용증명은 한부를 우체국에서 보관하기 때문에,

내용증명을 보냈다라는 증거 보전의 역할도 하게 됩니다.

 

 

내용증명을 보내도 점유자가 꿈쩍하지 않는다면 점유이전 금지 가처분을 걸어

명도소송 전 점유를 이전하는 것을 금지하고, 추가적인 심리적 압박을 가해줍니다.

 

이 절차를 거쳤음에도 합의가 되지 않는다면 지체없이 명도소송을 진행해야 하는데요,

해당 물건 소재지의 법원에 민사소송을 걸어 법적분쟁을 다투어야 합니다.