부동산 투자 시 셀프소송 방법과 유의사항 내용증명 가처분 체납관리비 공유지분 법정지상권

안녕하세요!

 

부동산 투자를 하다보면 소송을 하거나 당하는 경우도 비일비재한데요,

간단하게 셀프로 소송하는 방법을 익혀둔다면 상황에 따라 잘 대응할 수 있습니다.

그런 의미에서 이번 포스팅에서는 차례차례 셀프소송 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다!

 

 

내용증명을 보내는 목적

내용증명은 쉽게 말해 우편을 보내는데, 우체국에도 한부 보내서 

어떤 내용의 문서를 누구에게, 언제 발송했는지 우체국이 증명해주는 제도입니다.

 

소송을 걸면되지, 왜 소송에 앞서 내용증명을 보내는 걸까요?

바로 협상 전 심리적 압박을 가하기 위해서입니다.

 

우체국이 우편을 발송했다는걸 증명해주기 때문에, 

특정 내용을 통지하거나 계약해지, 채권의 소멸시효 중단 등

내용증명을 발송해놓으면 추후에 증명하기가 쉽습니다.

(특히, 채권은 그 성격에 따라 1, 3, 5, 10년이 지나면 채권이 소멸하게 되는데 

이 때 내용증명으로 최고(통지)를 하면 채권 소멸시효의 효력이 없어지게 됩니다.)

 

 

내용증명 관련 필수지식

내용증명은 답변기한 내에 답변을 해야하는 걸까요?

엄밀히 말하면 내용증명은 법적절차는 아니긴 하지만

내용증명 내용에 언제까지 답변이 없으면 고소나 소송을 제기하겠다고 되어있는 경우

최대한 그 기간을 준수하거나 사정이 있어 며칠 늦는다고 이야기해둔다면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

또, 내용증명을 받으면 왠만하면 내용증명으로 다시 답변해야합니다.

아무런 답변을 하지 않는다면 상대방의 주장을 인정하는 것으로 보일 수 있기 때문입니다.

 

만약 내용증명을 분실했으면 우체국에 발급신청하면 되는데,

발송한 다음날부터 3년까지 청구가 가능합니다.

 

 

소송 관할법원 결정

소송 제기 시 관할법원은 피고의 주소지 관할 법원에 소를 제기하는 것이 원칙입니다.

다만, 예외적으로 원고가 피고에게 금전청구(부당이득반환, 임대료 등)도 하는 경우에는

원고의 주소지 관할 법원에도 소를 제기할 수 있습니다.

 

부동산에 관한 소송(명도소송, 소유권이전등기소송 등)일 경우에는 

그 부동산의 주소지 관할 법원에도 소를 제기할 수 있습니다.

 

만약 관할법원이 여러 곳일 경우에는 원고가 그 중에서 선택해서 소를 제기할 수 있습니다.

 

 

입증관련 기초지식

법원에 증거로 제출하는 문서인 '서증'은 원본을 법원에 제출해서는 안됩니다.

만약 서증을 법원에 제출할 경우에는 사본을 제출해야 하는데, 

법원에 제출한 서류는 다시 돌려받을 수 없기 때문입니다.

 

3,000만원 이하인 소액사건의 경우 실무적으로 증인신청을 잘 받아주지 않고,

사실확인서를 제출하도록 권유하니 참고하시면 됩니다.

 

 

가처분 결정의 집행

가처분이란 청구권에 대한 집행을 보전하거나,

권리 관계의 다툼에서 임시적인 지위를 정하기 위한 법원의 명령입니다.

 

보통 부동산처분금지가처분과 점유이전금지가처분을 접하게 되실텐데요,

부동산처분금지가처분은 법원에 의해 가처분 등기 촉탁이 이루어지고,

점유이전금지가처분은 재판을 고지받은 날로부터 2주 이내에 집행이 완료되어야 하기 때문에

결정문을 수령하고 빠른 시일 이내에 집행관에게 집행신청을 해야 합니다.

 

 

신탁대출을 받은 경우 부동산점유이전금지가처분 및 인도명령

신탁대출을 받는 경우 낙찰자 입장에서 부동산점유이전금지가처분 신청이 다소 어려워지는데요,

이런 경우에는 '소유자'의 지위가 아닌 '낙찰자'의 지위에서 부동산점유이전금지가처분을 신청하는 방법이 있습니다.

 

명도소송은 부동산의 소유자만이 할 수 있지만, 

인도명령은 매각대금을 모두 지급한 매수인에게 부여된 집행법상의 권리이므로 

매수인이 매각부동산을 제3자에게 양도했더라도 매수인이 인도명령을 구할 수 있는 권리를 상실하지 않습니다.

 

따라서, 인도명령을 신청할 수 있는 자격이 있다면

소유권을 상실하여도 부동산점유이전금지가처분도 신청할 수 있습니다.

 

 

점유자와 부동산 계약 시 유의사항

경매로 낙찰받은 부동산 점유자와 임대차계약서 내지 매매계약서를 작성하게 되면 

추후 계약이 파기되더라도 해당 점유자를 재계약한 임차인이나 새로 매수한 소유자로 볼 수 있어

점유자에 대해 인도명령결정을 받기 어려워지기 때문에 주의해야합니다.

 

 

체납관리비에 대한 분쟁

경매로 낙찰받은 부동산에 체납관리비가 있다면 모두 낙찰자가 인수하는걸까요?

부동산의 전유부분은 전 소유자나 점유자의 몫이고,

부동산의 공용부분은 전 소유자 또는 낙찰자의 몫입니다.

아파트 관리단이 관리비 체납금 징수에 노력했던 아니던 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분 전액을 승계합니다.

 

단, 체납관리비의 연체료도 낙찰자가 부담하는 것은 아니며,

부과된 지 3년 이상 지난 관리비는 부담하지 않아도 됩니다.

 

 

공유자우선매수권의 행사요령 및 시한

공유자우선매수권의 행사는  입찰 마감 시간이 아니라

해당 부동산의 매각기일 종결을 고지하기 전까지는 행사할 수 있습니다.

 

단, 1회에 한하여 행사할 수 있도록 제한하고 있으며,

공유자우선매수권을 행사할 시 입찰보증금을 지참하여 행사하여야 합니다.

 

 

공유지분 관련

토지의 과반수 지분권자이거나 그로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대해서

소수 지분권자는 점유배제를 구하거나 건물의 철거를 구할 수 없으므로, 부당이득만 청구할 수 있습니다.

 

반면 과반수의 공유지분을 가진 자는 그 부동산의 사용·수익방법을 독자적으로 정할 수 있습니다.

인도명령의 경우 낙찰받은 지분이 과반수인 경우에만 신청할 수 있습니다.

 

 

공유토지의 관습법상의 법정지상권

토지공유자 중 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가, 토지지분만을 전매하여

토지공유자의 1인에 대해 관습상의 법정지상권이 성립된 것으로 볼 사유가 발생하였다고 하더라도

토지에 관습상의 법정지상권이 성립된 것으로 보게 된다면, 이는 토지공유자 1인이

다른 토지공유자의 지분까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다 할 것이므로,

위와 같은 경우에 있어서는 당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 관습법상의 법정지상권이 성립할 수 없습니다.

 

 

토지임대차계약 체결은 신중하게

토지소유자가 건물소유자로에게 지료를 지급받는 토지임대차계약을 체결할 때는 주의를 요합니다.

토지임대차계약 기간 동안에는 임대차계약의 존재 때문에 건물철거를 구할 수 없고, 

토지임대차계약이 종료된 이후에는 민법상 규정에 따라 임차인에게

'건물매수청구권'이라는 권리가 주어지기 때문에, 건물철거를 구할 수 없게 되기 때문입니다.

 

 

법정지상권을 소멸시키는 방법

법정지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 않는다면 토지소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

만약 법정지상권자의 지료 지급연체가 토지소유권의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우에

토지양수인에 대한 연체기간이 2년이 되지 않는다면 양수인은 지상권 소멸청구를 할 수 없습니다.