[서평] 송사무장의 부동산 경매의 기술 - 주거용 물건

안녕하세요!

 

오늘은 송사무장의 부동산 경매의 기술 책을 읽고, 요약해보려고 합니다.

저자인 송사무장님은 다방면의 부동산에 투자해 부를 이루셨고,

지금도 꾸준히 투자하는 분으로 유명한 분이죠!

 

이번에는 송사무장의 부동산 경매 기술 책 중, 주거용 물건에 대해 요약해보겠습니다.

 

 

재매각 물건을 노려라

재매각 물건은 낙찰되었다가 잔금을 미납한 물건을 의미하는데요,

저도 그렇지만 이런 재매각 물건을 보면 무슨 이유가 있어서 잔금을 미납했을까라는 두려움 때문에

섣불리 입찰하기가 꺼려지기 때문에 경쟁률이 상대적으로 낮습니다.

 

이런 재매각 물건이 나오는 이유는 뭘까요?

 

1. 말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리들이 인수되는 것을 미처 파악하지 못했거나

대항력 있는 임차인이 있다는걸 확인하지 못하고 입찰했을 경우

 

2. 제대로 시세파악을 하지 못해 실제 시세와 차이가 많이 발생했을 때

오히려 입찰보증금을 포기하는게 손해가 덜한 경우

 

3. 현장조사를 제대로 하지 못해 실제 현장에 가봤더니 건물에 치명적인 결함(누수, 불난 집 등)이 있을 경우

 

4. 낙찰 후 부동산에 가서 점유자를 명도하려고 하니 명도가 까다로운 경우

 

5. 낙찰 후 잔금을 대출로 내야하는데, 대출이 나오지 않는 경우

 

6. 입찰 금액을 잘못 기재 한 경우(1억에 0을 잘못 붙여서 10억을 쓰는 경우)

 

 

현장조사

현장조사 시 부동산만 둘러보지 말고, 행정복지센터(주민센터, 동사무소)에 드러서

전입세대 열람을 해보고, 대항력 있는 세입자가 있지 않은지, 세대합가는 없는지 확인해봅니다.

 

그리고 한가지 팁은 행정복지센터에 물어보러 온 다른 사람이 많았냐고 물어보면

입찰할 경매 물건의 경쟁률을 확인하실 수 있습니다.

 

 

시세 조사

경매물건 인근에 있는 부동산에 들러 매수가격과 매도가격, 전세나 월세를 구할때와 내놓을때 가격,

지역에 어떤 호재가 있는지 등 확인할 수 있는 조사합니다.

 

부동산에서 시세 조사 하실 때 몇가지 유의사항입니다.

 

1. 연로하신 공인중개사분은 공경은 하되, 말씀해주신 시세는 맹신하지 않는 것이 좋습니다.

2. 매도가격과 매수가격은 각각 다른 부동산에서 물어보는 것이 좋습니다.

3. 부동산에 방문했는데 귀찮다는 듯이 이야기하는 곳은 그냥 나오면 됩니다.

4. 행정 규제사항이나 인근에 혐오시설은 없는지 확인해봅니다.

5. 남녀가 부부인척하고 둘이 가면 부동산에서는 실수요자라고 생각해 친절하게 설명해줄 때가 많습니다.

6. 부동산은 많이 들리면 들를수록 좋고, 나와 맞는 중개인과 좋은 관계를 맺으면 재산이 됩니다.

 

 

경매입찰

입찰 전날 수익을 확실하게 한번 더 계산하고, 입찰가를 산정하는 습관을 들이면 좋습니다.

 

 

명도

경매는 잔금을 치뤄야지만 법적으로 소유자가 됩니다.

 

부동산에 점유자가 있다면 보통 잔금 납부 전에 점유자에게 인사를 드리러 가는데,

입찰 당일에 방문하는 것 보다는 3~4일 지난 후에 찾아가는 것이 좋습니다.

만약 점유자도 입찰했는데 내가 낙찰받았다면 패찰한 것 때문에 기분이 좋지 않을 수 있기 때문입니다.

 

만약 인사를 드리러 갔는데 문전박대를 당했다면 그냥 돌아오는 것이 좋습니다.

그리고 다음날 점유자에게 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서 없이는 배당을 못 받는다는 사실과

명도거부 시 법적 절차가 어떻게 진행되는지 설명해놓은 내용증명 한통을 보내면 됩니다.

잘 작성된 내용증명 한통으로도 수월하게 명도할 수 있습니다.

 

 

수익 계산

실제 투자금액 = (낙찰가 + 취득세 등 세금 + 이사비용 + 체납관리비 등 공과금 + 인테리어 비용) - (대출 + 임차보증금)

 

 

입찰 전 알아두어야 할 사항

경매 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서 등 경매사건 열람이 가능하니

매각물건명세서를 보면서 내가 조사하면서 빠트린 부분이나 경매대상 부동산의 변동사항을 확인합니다.

 

유치권의 경우에는 매각 기일 하루 전에도 접수되는 경우가 있으니 

매각물건명세서 상 특별매각조건(유치권, 대항력있는 임차인, 토지별도등기, 재매각, 제시 외 건물 등)은 

반드시 입찰 당일에도 재확인한 뒤에 입찰하시기 바랍니다.

 

입찰보증금은 수표 한장으로 미리 준비해두는 것이 편합니다.

단, 재매각 경매 물건의 경우에는 최저입찰가의 20~30%(법원별로 다름) 금액으로 준비합니다.

 

여러 경매 물건이 함께 나온 경우, 입찰표에 경매사건번호와 물건번호까지 정확히 기재되어야 합니다.

또한, 모든 물건번호의 부동산이 낙찰되어야 배당기일이 지정되니 유의하셔야 합니다.

만약 배당받는 임차인이 있을 경우에는 배당기일 이후에 인도명령 결정이 나오기 때문에 

명도 기간이 생각보다 지연될 수 있어 조심하셔야 합니다.

 

낙찰금액(최고가매수신고액)에서 입찰보증금을 뺀 금액 이상의 금액으로 입찰한 입찰자는 차순위 매수신고가 가능합니다.

만약 낙찰자가 잔금을 납부하지 못하면 이어서 낙찰받을 수 있지만, 잔금 전까지 보증금이 묶이는 단점이 있습니다.

 

 

법원 경매 절차

매각기일 오전 10시부터 집행관님이 경매가 개시됨을 알리고 입찰절차에 대한 설명과 주의사항을 말씀하십니다.

그리고 집행관님이 입찰해도 된다고 선언하시면 입찰 마감시간까지(법원마다 다름)

입찰 부동산의 경매사건기록부 열람이 가능하고, 모두 확인하셨으면

입찰표를 작성하고 입찰봉투와 보증금 봉투를 넣어 제출합니다.

 

보통은 11시 10분에 입찰 마감이 되며, 이후 개찰이 이루어지는데

최고가 매수인을 발표할 때 2위로 금액을 쓴 분들은 차순위매수인 신고를 하시면 됩니다.

 

낙찰 후 1주일이 지나면 매각허가 결정이 나게되며,

매각허가결정 후 1주일 동안 채무자나 이해관계인의 항고가 가능합니다.

낙찰 후 2주일이 지나면 잔급납부일이 지정되게 되는데, 

지정된 잔금납부일 안에 잔금을 납부하고 소유권을 이전하면 됩니다.

만약 잔금납부일 안에 납부하지 못할 경우에는 다음 재경매기일 하루전까지는 잔금납부가 가능합니다.

 

만약 낙찰받은 부동산에 점유자가 있다면 법원에 인도명령 신청을 해 결정을 받아두는게 좋은데요,

보통 잔금납부와 동시에 인도명령 신청을 하시면 됩니다.

단, 배당 받는 임차인이 있을 경우에는 배당기일 이후에 인도명령 결정이 나오니 참고하세요!

 

 

대법원 사이트 활용법

요즘에는 유료 경매사이트도 있어서 편리하게 경매물건을 검색할 수 있는데요,

하지만 유료 경매사이트에 정보가 잘못 기재되어 있더라도 유료 경매사이트가 책임지지 않습니다.

 

반면에 대법원 사이트에 정보가 잘못 기재되어있으면 매각불허가신청을 할 수 있습니다.

따라서 유료 경매사이트를 보더라도 대법원 사이트와 함께 보고, 

궁금한 사항은 담당 법원 경매계 전화번호로 문의하시면 좋습니다.

 

대법원 사이트에는 물건 기본 정보가 나오는데,

주소, 청구금액, 배당요구종기일, 대항력 있는 임차인 등 확인합니다.

 

사건 상세조회에는 사건 기본내역, 배당요구종기내역, 항고내역, 물건내역, 목록내역, 당사자내역, 관련사건내역이 있는데

사건 기본내역에는 취하나 기각, 배당절차까지 완료된 경우에는 종국 또는 취하라고 기재됩니다.

당사자내역에 있는 채권자 / 소유자 / 채무자 / 임차인 / 점유자 / 유치권자 등 용어를 미리 공부해 알아두시면 좋습니다.

물건내역에는 용도와 감정평가액을 확인해줍니다.

 

매각물건명세서는 매각기일 1주일 전부터 열람이 가능하며

낙찰자 인수사항이나 공법상의 하자, 농지취득자격증명 등 서류가 필요한지 꼼꼼히 확인해줍니다.

 

기일내역에는 입찰법정과 시간을 확인해주시고,

문건/송달내역에는 임차인의 배당요구신청 / 채권자의 연기신청 / 낙찰자의 매각불허가신청 / 유치권자의 유치권신고 등

서류의 제목과 제출일자를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

그렇지 않으면 경매가 취소되어 입찰당일에 헛걸음을 하는 경우가 생기기 때문입니다.

 

 

경매 사건기록부

경매 사건기록부는 매각기일 1부 전부터 매각물건의 상세사항이 담겨있는 사건기록부를 열람대에 비치하는데요,

여기에는 감정평가서 / 건축물대장 / 도면 / 점유관계조사서 / 매각물건명세서 등이 있습니다.

 

단, 채무자 등 관계자들의 인적사항과 유치권에 관련된 서류는 원칙적으로 공개하지 않으며

토지별도등기, 유치권, 대항력있는 임차인, 제시 외 건물 소재 등은 주의할 사항을 법원에서 알려주는 것이므로

입찰하기 전에 반드시 인지하고 있어야 합니다.