알고보면 쉬운 특수경매, 도로 물건으로 수익 내보기

 

 

여러분들이 흔히들 알고 계시는 도로도 간혹 경매에 나오게 되는데요,

도로를 낙찰받으면 어떤 쓰임새가 있을지, 같이 알아보도록 하겠습니다.

 

일단 도로는 6가지 법에서 규정하고 있는데요,

「도로법」에 의한 도로, 「지적법」에 의한 도로, 「사도법」에 의한 사도,

「건축법」에 의한 도로, 「건축법」에 의한 도로, 주위토지통행권 등입니다.

 

여러 가지 법에서 규정하는 만큼 도로는 중요한 역할을 하는데요,

토지를 구매해서 건축행위를 하려 할 때, 도로 규정이 맞지 않아

건축 허가가 나지 않는다면 땅의 가치는 떨어지게 되겠죠.

 

 

이렇게 중요한 도로, 어떤 포인트로 접근해야 수익을 얻을 수 있을까요?

 

첫 번째, 도로를 지자체에 판매할 수 있습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지목이 '대지'로 되어있고,

10년 동안 도로로 묶여 있으면 지자체에 매수청구를 할 수 있습니다.

 

지자체 입장에서는 매수청구가 있다고 해서 반드시 매수해야 하는 건 아니기 때문에

도로 소유자는 행정심판이나 행정소송을 통해서 권리를 인정받아야 합니다.

보통 토지매수청구에 대한 행정소송을 제기하면

사유재산권 보장 차원에서 매수청구를 받아주는 추세입니다.

 

또한, 장기적으로 집행되지 않는 도시계획시설에 대해서도 매수청구를 할 수 있습니다.

도시·군 관리계획의 결정고시일부터 10년 이내 그 사업이 시행되지 않으면

사업 부지로 지정된 도로 중에서 지목이 '대지'인 토지의 소유자는 지자체에 매수청구를 할 수 있습니다.

 

 

두 번째, 도로 사용에 대해 임대료를 청구할 수 있습니다.

내 도로에 대한 보상이 이루어지지 않으면 지자체에 부당이득(임대료) 반환을 청구할 수 있습니다.

부당이득 청구가 가능한 도로는 ①지자체가 도로 부지를 점유하고 있어야 하고

②도로 소유자가 도로 부지에 대한 사용수익권을 포기하지 않아야 합니다.

 

지자체에 부당이득을 청구하기 전에 도로에 대해 면밀히 분석해야하는데요,

예를 들어 지자체가 과거에 도로에 대한 보상을 이미 실시했으나,

소유권 이전 등기를 하지 못하고 있는 경우 낙찰자는 소유권을 잃을 수도 있습니다.

 

부당이득반환청구 소송을 해서 승소를 한 경우에도

그전에 감면받았던 재산세나 종부세를 부과받을 수 있으므로, 꼼꼼히 실익을 따져야 합니다.

 

 

세 번째, 아파트 분양권을 받을 수 있습니다.

재개발 예정지에 속하는 도로의 경우, 아파트 분양권을 받을 수도 있는데요,

① 도로 면적이 30제곱미터 미만 : 현금청산 대상으로, 감정평가 가격으로 현금 지급

② 도로 면적이 30제곱미터 이상 ~ 90제곱미터 미만 : 아래 3가지 조건을 충족하면 분양권 취득가능

  - 세대원 전원이 사업 시행인가 이후 공사완료일까지 무주택자인 경우

  - 지목과 이용 현황이 모두 도로가 아닌 경우(지목과 현황이 다른 경우)

  - 단일 필지인 경우

③ 도로 면적이 90제곱미터 이상 : 주택의 소유 유무나 지목이 무엇이든 상관없이 분양권 취득가능

 

 

도로 투자에 유의해야 할 점도 있는데요,

 

첫 번째, 도로 투자는 가능한 소액으로 해야 합니다.

대출도 잘 되지 않는 데다 재개발 사업이 늦어지면 투자금이 장기간 묶일 수도 있습니다.

 

두 번째, 도로가 지분인 경우 지분등기가 된 시점을 확인해야 합니다.

지분등기시기가 2003년 12월 30일 이전이어야 아파트 분양 자격이 주어집니다.

 

세 번째, 단독주택 재건축 사업 지역이 아닌지 확인해야 합니다.

단독주택 재건축 지역의 도로 소유자는 현금청산 대상입니다.

 

네 번째, 도로를 합칠 수 있는지 확인해야 합니다.

사업지구 내 자투리 도로를 합쳐서 90제곱미터가 넘으면 분양 자격이 주어집니다.

꼭 인접하지 않더라도 동일한 재개발 구역 내 도로는 위치에 관계없이 가능합니다.

 

다섯 번째, 존치지역인지 확인해야 합니다.

재정비촉진지구에서 노후도와 호수밀도 등이 양호해서

재정비촉진계획에 존치하는 지역은 오랫동안 도로로 묶일 수 있습니다.

 

 

도로는 일반 토지보다 감정평가를 낮게 하는 데다 유찰도 많이 되기 때문에

싸게 낙찰받는다면 수억 원짜리 아파트를 얻을 수 있기 때문에

관심을 가진다면 상상외로 큰 수익을 얻을 수 있습니다.