알고보면 쉬운 특수경매, 선순위 가등기 물건으로 수익 내보기

 

 

가등기는 본등기 이전에 본등기를 할 수 있는

근거를 만드는 차원에서 실행하는 등기입니다.

 

선순위 가등기는 말소기준권리보다 앞서기 때문에

낙찰 이후에 본등기가 이행되면 소유권을 빼앗길 수도 있으니 주의해야 합니다.

 

선순위 가등기 물건을 낙찰받기 위해서는 

가등기에 대한 본 재판이 있었는지를 조사해서

본안판결로 권리관계가 확정되었는지를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

뿐만 아니라 이해관계인을 탐문하고, 관련 하급심 판결도 검색해봐야 합니다.

 

 

선순위 가등기 물건은 어떤 포인트로 접근해야 수익을 얻을 수 있을까요?

 

선순위 가등기는 담보가등기와 소유권보전가등기 2가지 종류가 있는데요,

담보가등기는 채권의 담보를 목적으로,

소유권보전가등기는 소유권이전청구권을 보전하기 위한 목적입니다.

 

담보가등기는 경매절차에서 저당권과 동일하게 취급하기 때문에 배당받으면 소멸합니다.

 

소유권보전가등기가 문제인데, 이는 다시 2가지로 나눠집니다.

 1. 매매 계약을 체결하기로 예약하는 증거로서의 가등기

 2. 매매 계약을 체결하고 잔금 일자가 남아있어 소유권 이전등기를 보전하기 위한 가등기

등기사항전부증명서에 1번은 '매매 예약', 2번은 '매매 계약'으로 기재됩니다.

 

 

선순위 가등기가 담보가등기인지, 소유권보전가등기인지 어떻게 판단할까요?

먼저 법원 문건접수 내역에서 가등기권자가 배당요구서나 채권계산서를 제출했는지를 확인해서

배당요구서나 채권계산서를 제출했으면 담보가등기라고 간주하고 입찰해도 됩니다.

 

단순히 가등기권자의 권리신고서만 제출한 경우에는 신중하게 검토해야 합니다.

가등기권자가 아무런 서류를 접수하지 않아

소유권보전가등기로 추정되는 경우에는 입찰하면 안 됩니다.

 

 

담보가등기권자가 채권계산서를 제출한 후에도

후순위 권리자들이 「가등기담보등에 관한 법률」의 대상이 아니라고 배당이의를 제기하면

담보가등기권자는 배당받지 못하고, 낙찰자가 피담보채권액을 인수해야 할 수도 있으나

실제로 이런 배당 사례는 거의 없습니다.

 

또, 담보가등기라도 해당 부동산의 다른 채권자가 경매 신청을 하기 전에 청산했다면

담보가등기가 소유권이전가등기로 전환되므로 주의해야 합니다.

선순위 가등기 물건은 그만큼 사전에 명백한 증거를 수집한 후 입찰해야 합니다.