알고보면 쉬운 특수경매, 선순위 전세권 물건으로 수익 내보기

 

 

전세권이란, 전세금을 내고 부동산을 사용하며

전세금을 우선변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

 

전세권과 임차권은 비슷한 듯 다른데요,

임차인이 전세권과 임차권 중 하나만 선택해야 한다면

전세권이 물권이기 때문에 유리하다고 생각할 수 있지만,

임차권도 일정 요건만 갖추면 물권화할 수 있습니다.

 

그럼 도대체 뭐가 다른지, 아래 표를 통해 자세히 알아보겠습니다.

 

구분	전세권	임차권
설정	건물 등기사항전부증명서	확정일자 날인
비용	등록세(전세금의 0.2%) 교육세(등록세의 20%)	600~1,000원
임대인 동의	동의 필요	동의 불필요
효력	건물에만 효력 승계 임대인 동의 없이 전전세 가능	임대인 동의 없이 토지, 건물 전부 제3자 효력 승계 불가
거주/전입신고	거주/전입신고 불필요	거주/전입신고 필요
관공서	등기소	등기소, 공증사무소, 동사무소, 구청
경매 신청	소송 없이 경매 신청 가능	지급명령 결정문 또는 소송 판결문이 있어야 가능
존속 기간	최단 1년, 최장 10년	최단 2년, 최장 기한 제한 없음
대항력 기산일	전세권 설정일	주택 인도 + 전입신고 다음날 0시
우선변제 기산일	전세권 설정일	대항력 + 확정일자 중 늦은 날
최우선변제	불가	가능

 

 

선순위 전세권 물건은 어떤 포인트로 접근해야 수익을 얻을 수 있을까요?

 

선순위 전세권은 전세권자가 경매를 신청하거나 배당요구를 하게되면

말소기준권리가 되어 소멸하게 됩니다.

 

또, 가끔 전세권 자체가 경매로 나오는 경우가 있는데,

이 때의 전세권은 그냥 전세보증금인 현금이 경매로 나왔다고 보면 됩니다.

이런 건 얼마에 낙찰받았던지 전세기간이 끝나면

임대인에게 전세금을 현금으로 돌려받으면 되니 단순하게 수익을 얻을 수 있습니다.

 

 

만약 대항력 있는 임차인이 전세권까지 설정한 경우

임차인은 전세권자로도, 대항력 있는 임차인도 될 수 있는데,

이 때 임차인은 더 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.

 

따라서 대항력 있는 임차인이 전세권까지 설정했다면

매각물건명세서의 점유자 현황을 꼼꼼하게 살펴야겠습니다.

 

 

선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 낙찰자는 전세보증금을 인수해야합니다.

배당요구를 한다면 우선순위로 배당을 받고, 배당금으로 부족한 경우

무담보 채권으로 채권자의 다른 재산에 대해 가압류 후 강제집행을 거쳐 회수해야 합니다.

 

현실적으로는 집이 경매로 넘어간 채권자가 다른 재산을 가지고 있긴 어렵기 때문에

사실상 회수하기 어려운데, 이런점이 대항력있는 임차권과 선순위 전세권의 큰 차이점입니다.