알고보면 쉬운 특수경매, 분묘기지권 물건으로 수익 내보기

 

 

유교 문화와 풍수지리 사상이 있는 우리나라는 조상들을 좋은 곳에 모시고 싶어

햇볕이 잘 들고, 바람을 가두고, 물이 내려다보이는 곳을 묘지로 사용합니다.

이런 곳들은 거주하기도 좋아 땅의 가치가 높죠.

 

묘지는 조상의 영혼이 안주하는 곳으로 인식되어

자손들뿐만 아니라 모두가 존중하는 곳인데요,

이런 묘지를 함부로 손상할 수 없도록 '분묘기지권'이라는 걸 만들었습니다.

 

분묘기지권은 타인의 토지에 분묘라는 특수한 공작물을 설치한자가

그 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지 부분인 토지를 사용할 수 있는

지상권의 성질을 갖는 일종의 물권이라고 판시한 바가 있습니다.

 

 

분묘기지권 성립 요건

 

분묘기지권이 성립하려면 4가지 요건이 있습니다.

 

1. 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 지상권과 비슷한 물권을 취득

2. 타인의 토지에 소유자 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 점유하여 분묘기지권을 시효로 취득

3. 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 후 분묘 이장 등의 특약 없이 토지만 타인에게 매매

4. 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추어야 함

 

분묘기지권 취득에는 등기가 필요 없는데,

우리나라의 분묘는 흙을 쌓아 올려 둥근 모양으로 만드는 게 일반적이어서

봉분 자체가 공시방법이고, 등기 없이도 분묘로서 모양을 유지하는 한 분묘기지권이 성립합니다.

 

 

분묘기지권 존속기간

 

분묘기지권은 「민법」 상 지상권을 따르지 않고, 

「장사 등에 관한 법률」의 시행 전후에 따라 존속기간이 다릅니다.

 

1. 2001년 1월 12일 이전에 설치된 분묘의 존속기간

 - 존속기간을 약정했거나, 시효취득한 경우 분묘를 수호 봉사하는 한 분묘기지권은 영원히 존속

2. 2001년 1월 13일 이후에 설치된 분묘의 존속기간

 - 시효취득이 불가능하고, 분묘 설치기간도 15~60년으로 제한. 토지소유자의 승낙 없이 설치한 분묘는 토지사용권이나 분묘의 보존을 주장할 수 없음

3. 2016년 8월 30일 이후에 설치된 분묘의 존속기간

 - 분묘 설치기간이 15~30년으로 제한. 1회에 한해 설치 기간 연장(30년) 가능. 

 

따라서 분묘기지권의 존속기간을 확인하려면 시청, 구청, 읍면동사무소에서

묘적부, 묘지설치허가대장 등 묘지 관련 공적 장부를 열람하고,

인근 주민들을 탐문해 연고와 설치 시기등을 파악해야 합니다.

 

 

연고자가 있는 불법 묘지를 개장하는 경우

 

연고자가 있는 불법 묘지를 개장하고 싶다면 

관할 시장 또는 군수에게 묘지 개장 허가를 신청하면 되는데,

묘지의 이전·개수 명령을 받고도 이행하지 않으면

500만 원 이하의 이행 강제금을 1년에 2회의 범위 안에서 부과됩니다.

 

불법 묘지의 연고자가 분묘 개장을 약속했다가 지키지 않을 경우

분묘굴이(무덤을 파서 옮김) 소송을 하거나

분묘철거단행가처분 신청 등 법적 조치를 취하여 개장할 수 있습니다.

 

 

무연고 묘지를 개장하는 경우

 

연고자가 없는 무연고 묘지를 개장하는 경우에도

해당 읍·면사무소에 개장 허가 신청서를 접수하는데

지적도 1부, 등기부등본 1부, 토지대장 1부, 묘지 사진 1부,

개장 후 처리 방법 설명서 등을 첨부해야 합니다.

 

개장허가증이 나오면 중앙 일간지를 포함한 2개 이상의 일간지에 1차 공고를 하고

개장 예정일로부터 3개월 전에 분묘의 위치 및 장소, 개장 사유, 개장 후 안치 장소 및 기간,

공설묘지 또는 사설묘지 설치자의 성명, 주소 및 연락 방법을 게재합니다.

 

해당 절차가 완료되었으면 개장허가신고필증 교부를 신청하는데,

무연고 분묘 사진 1부, 1~2차 신문 공고문을 첨부합니다.

 

개장허가신고필증을 교부받고 개장을 실시하면 되는데,

분묘 개장 전과 후의 사진을 찍어두고, 화장하여 납골당에 안치하면 모든 절차가 끝납니다.

 

 

분묘기지권 소멸 사유

 

분묘기지권이 소멸되는 경우는

 1. 존속 기간을 약정한 경우 약정 기간이 지나면 소멸

 2. 이장이나 폐묘 시 소멸

 3. 분묘에 대한 지료 지급을 약정한 경우 분묘기지권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면 토지 소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있음

 4. 분묘기지권자가 토지 소유자에게 권리를 포기하는 의사를 표시하면 소멸

 

 

한번 분묘가 설치되면 이장하기도 어렵고,

그 토지를 활용하기란 더더욱 어렵습니다.

 

그렇기 때문에 이런 토지가 경매에 나오면 유찰을 거듭하는데요,

이런 심리와 「장사 등에 관한 법률」을 잘 활용하여 분묘기지권을 소멸시키고

이장이나 개장을 하면 수익률은 상상 이상이 될 수 있습니다.