알고보면 쉬운 특수경매, 법정지상권 물건으로 수익 내보기

 

우리나라는 토지와 건물을 별도의 부동산으로 보기 때문에

종종 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우가 생깁니다.

 

토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우에는

토지 소유자는 건물 소유자에게 토지 이용이 방해된다며 건물 철거를 요구를 할 수 있지만

건물 소유자 입장에서는 토지와 건물을 별개로 소유하도록 해놓고

토지 소유자가 아니라는 이유로 철거 요구에 대응할 수 없다면 불합리하겠죠.

 

이럴 경우 건물 소유자가 건물을 철거하지 않고도

토지를 사용할 수 있는 권리를 부여하는 것이 법정지상권입니다.

 

법정지상권은 말 그대로 법에서 정한 일정 요건을 갖추면

토지를 사용할 수 있는 권리가 성립하는 것입니다.

 

 

일단 법정지상권이 성립하려면 3가지 조건을 반드시 충족하여야 하는데요,

 

 1. 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재

 2. 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인

 3. 경매로 인해 토지와 건물의 소유권이 달라져야 함

 

이 중 하나라도 충족하지 않으면 법정지상권이 성립하지 않습니다.

 

 

이렇게만 보면 감이 잘 오지 않으실 수도 있을 테니,

사례별로 법정지상권이 성립하는지 살펴보겠습니다.

 

 

법정지상권이 성립하는 경우

 

1. 건물이 증개축 또는 신축된 경우

 - '갑'이 자신의 토지에 작은 건물을 짓고 사용 중에 토지를 담보로 대출받은 후, 대출받은 돈으로 건물을 증축해서 사용 중에 토지가 경매에 나와 '을'이 낙찰받을 경우 '갑'의 작은 건물 범위 내에서만 법정지상권 성립

 

2. 미리 건축 허가를 받아 대지 위에 건축하는 중에 저당권을 설정한 경우

 - '갑'이 건축하는 도중에 돈이 필요해 은행에 대출을 받을 때, 은행에서는 나대지가 아닌 건물이 있는 상태를 상정하여 대출 금액을 결정하므로 법정지상권 성립

 

3. 관습법상 법정지상권이 존재하는 건물을 경매로 취득하는 경우

 - '갑'이 토지와 건물을 소유하고 있는 상태에서 건물만 담보로 대출을 받은 후, 건물을 경매로 나와서 이를 낙찰받은 '을'의 건물은 법정지상권 성립 

 

4. 건물 공유자 중 한 사람이 단독 소유하고 있는 토지가 경매에 나온 경우

 - '갑'의 토지 위에 '갑'과 '을'이 공동 소유로 건물을 건축 후 '갑'의 토지만 경매로 나와 '병'이 토지를 낙찰받은 경우, 건물 소유자는 여전히 '갑'과 '을'인 경우, '갑'과 '을'의 법정지상권이 성립

 

5. 건물 공유자 중 한 사람이 토지를 단독 소유하는 상태에서 건물 지분이 경매로 나온 경우

 - '갑' 소유의 토지 위에 있는 건물을 '갑'과 '을'이 공동으로 소유하고 있었는데, '갑'의 건물 지분이 경매로 나오자 '병'이 낙찰받은 경우, '병'과 '을'의 건물 존속을 위한 법정지상권이 성립

 

 

법정지상권이 성립하지 않는 경우

 

1. 토지에 근저당을 설정한 후 건축 공사를 한 경우

 - '갑'이 토지만 소유하고 있는 상태에서 토지를 담보로 대출받아 근저당을 설정한 후에 그 토지에 건물을 신축하던 중 토지만 경매로 나와 '병'이 낙찰받은 경우, '갑'의 건물은 법정지상권이 성립하지 않음

 

2. 토지와 건물에 공동으로 저당권을 설정한 후에 건물을 철거하고 신축한 경우

 - 토지와 건물을 소유하는 '갑'이 A 은행에 토지와 건물에 공동으로 저당권을 설정하고 대출을 받은 후 기존 건물을 철거하고 신축했을 때, '갑'의 토지를 경매로 '을'이 낙찰받은 경우 '갑'의 신축건물에 대한 법정지상권이 성립하지 않음

 

3. 미등기 건물을 양도한 경우

 - '갑'이 토지와 미등기 건물을 동시에 '을'에게 양도한 경우 건물은 등기가 없기 때문에 토지만 '을' 앞으로 이전 등기가 되는데, '을'의 토지가 경매로 넘어가 '병'의 소유가 된다면 미등기 건물의 소유권은 '갑'에게 있는 걸로 보이기 때문에 법정지상권이 성립하지 않음

 

4. 토지(근저당 설정) 매수 후 미등기 상태에서 건물이 신축된 경우

 - '갑'에게 토지를 매수한 '을'이 소유권 이전 등기를 하지 않고 건물을 신축하고, 이후 '병'이 경매로 토지를 낙찰받은 경우 '을'의 건물은 법정지사권이 성립하지 않음

 

5. 나대지에 담보가등기를 설정하고 건물을 신축한 경우

 -  '갑'의 나대지에 '을'이 가등기를 설정한 후 '갑'이 건물을 신축한 경우, '을'이 가등기에 기한 본등기를 완료하면 토지 소유권이 '을'로 바뀌게 되어 '갑'의 건물은 법정지상권이 성립하지 않음

 

6. 토지 근저당권자가 건축에 동의한 경우

 - 제 3자가 객관적으로 알 수 없는 내부적인 사항은 법정지상권이 성립하지 않음

 

7. 가압류 당시 소유자가 달랐으나 경매 시 소유자가 동일한 경우

 - 가압류 당시에는 건물 소유자가 '갑', 토지 소유자가 '을'이었지만 그 후 소유권이 '병'으로 바뀐 상태에서 경매가 진행되어 어 건물을 '정'이 낙찰받는다면 법정지상권을 취득하지 못함

 

8. 토지 공유자 중 한 사람이 다른 공유자의 동의를 얻어 건물을 신축한 경우

 - '갑'과 '을'이 토지를 공동 소유하고 있는 중에 '갑'이 '을'의 동의를 얻어 건물을 신축 후 '갑'의 토지 지분이 경매를 통해 '병'이 낙찰받는다면, '갑'의 신축 건물은 법정지상권을 취득하지 못함

 

 

법정지상권 물건을 해결하려면 법정지상권이 성립하는 경우와

법정지상권이 성립하지 않는 경우로 나누어 아래와 같이 대응할 수 있습니다.

법정지상권이 성립하는 경우	법정지상권이 성립하지 않는 경우
- 토지 낙찰 - 건물지료청구권을 원인으로 건물 가압류 - 지료 청구의 소송 제기 - 지료 연체 시 법정지상권 소멸 청구 및 건물 경매 신청 - 건물 낙찰(지료 연체 금액에 낙찰)	- 토지 낙찰 - 건물지료청구권을 원인으로 건물 가압류 - 건물철거 및 토지인도청구권에 기한 처분금지 가처분 - 건물 인도, 건물 철거, 지료 청구 소송 제기 - 건물 경매 신청, 토지 인도 및 건물 철거 판결 - 건물 낙찰

 

아직 법정지상권 물건에 익숙하지 않다면 법정지상권이 성립하지 않는 토지를 추천하는데,

이럴 경우 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 있기 때문입니다.

 

더 나아가 법정지상권이 성립하는 물건이라고 하더라도 토지를 경매로 낙찰받으면

건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있으므로 그 또한 수익이 될 수 있습니다.

 

 

권리분석상 하자가 없는 물건들은 입찰하고자 하는 분들이 많기에

경쟁이 치열할수록 수익을 내기 힘든 구조입니다.

 

하지만 법정지상권처럼 꼬리표가 달린 물건들은

기본적으로 사람들이 두려워하기 때문에

경쟁 없이 큰 수익을 낼 수 있는 물건이 될 수 있습니다.

 

조금만 더 깊게 공부해서 이런 특수 물건들을 낙찰받기 위해 노력해보려고 합니다.