알고보면 쉬운 특수경매, 유치권 물건으로 수익 내보기

 

 

만약 건물주가 건축비를 지급하지 않고 건물을 차지할 수 있다면

건축업자는 소송을 통해 판결을 받아 건물을 압류한 후

경매를 통해 낙찰 대금에서 건축비를 배당받아야만 하겠죠.

 

하지만 건축비를 받으려고 변호사를 선임하고 1년 이상 소송을 벌여야 한다면

건축업자 입장에서는 굉장히 불합리한 처사일 겁니다.

 

그렇기 때문에 건축업자에게 유치권이라는 권리를 부여해서

이 유치권을 통해 건축비를 우선적으로 회수할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

 

 

이처럼 유치권이란 타인의 건물에 공사를 해주고 공사 대금을 받지 못한 경우에

공사 대금을 전액 받을 때까지 건물을 유치할 수 있는 권리입니다.

 

유치권이 성립하기 위해서는 아래 다섯 가지 요건이 필요합니다.

 

 1. 부동산이 타인의 소유여야 함

 2. 부동산을 점유하고 있어야 함

 3. 피담보채권이 해당 부동산에 관해 생긴 것이어야 함(견련성)

 4. 피담보채권이 변제기에 도래해야 함

 5. 당사자 간에 유치권 성립을 배제하는 특약이 없어야 함

 

 

이 다섯 가지 요건이 성립하지 않는다면 유치권도 성립하지 않아서

경매 물건에서 유치권을 소멸시킬 수 있는데요,

 

요건 하나씩 따져보도록 하겠습니다.

 

1. 목적 부동산이 '타인'의 소유가 아닌 유치권자 '자신'의 소유라는 증거

 - 유치권자와 채무자의 관계를 검토한다. 특히 동업 관계가 아닌지 확인해 본다. 동업 관계에 있다면 유치권자는 자신의 부동산에 유치권을 주장하고 있는 것이다.

 - 유치권자가 법인인 경우 채무자가 법인의 대표이사 또는 관계인인지 확인한다.

 - 금융기관의 이자를 유치권자가 납부하고 있지는 않은지 등 확인한다.

 

2. 피담보채권이 존재하지 않거나 아직 변제기에 도래하지 않았다는 증거

 - 공사를 하지 않았는데 공사를 한 것처럼 꾸미거나, 실제 공사한 것보다 공사 대금을 부풀려 신고하는 경우, 은행거래내역 등 객관적인 증빙서류를 확인하거나 유치권자의 건축 관련 자격증이나 면허, 사업자등록증, 부가가치세 납부 실적, 관련 공사 실적 등을 확인한다.

 - 유치권자가 대상 부동산의 소유권을 취득하는 경우 유치권이 소멸한다.

 - 채무를 이행하는 경우 유치권이 소멸한다.

 - 본래의 채무 이행에 대체하여 대물로 채무를 이행하는 경우 유치권이 소멸한다.

 - 구 채무를 소멸시키고 신 채무를 성립하는 계약을 하는 경우 유치권이 소멸한다.

 - 피담보채권의 시효만큼의 기간이 경과한 경우 유치권이 소멸한다.

 

3. 피담보채권과 목적 부동산 간의 견련관계가 존재하지 않음을 입증하는 증거

 - 건물 신축 공사를 위한 사전 공사(건물 부지 지상의 건축물, 구축물 제거), 폐기물 처리, 건축 예정지 정지 작업, 임시주차장이나 진출입로 개선 공사는 유치권이 성립하지 않는다.

 

4. 점유가 적법하지 않고, 계속되지도 않았다는 증거

 - 점유의 계속성이 인정되는 범위는 매일 24시간 점유, 주간에는 점규하고 야간에는 잠금장치를 해두는 것을 말한다.

 - 그러나 잠금장치만 해두고 관리하지 않는 경우는 점유를 인정하지 않으므로 유치권이 성립하지 않는다.

 

5. 유치권의 성립을 배제하는 특약이 있다는 증거

 - 대출을 받거나 하도급 계약을 맺을 때 유치권 배제 특약을 작성하면 유치권이 성립하지 않는다.

 

 

유치권이 성립하지 않는 것을 입증하려면 사전에 충분히 증거를 수집해야 합니다.

유치권 관련 공적 장부나 신고 서류 검토, 현장 확인 등을 통해 증거를 수집하는데

불분명한 증거와 정보로 섣불리 접근했다가 소송으로 이어지면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

 

현장에 걸려있는 무시무시한 플래카드와 경비용역업체 직원들의 험한 말투 등을 보면

유치권이 있는 물건을 낙찰받기란 쉽지 않을 것 같지만,

이런 상황들로 하염없이 떨어지는 낙찰가를 보면 분명 도전해볼 만한 가치가 있다고 생각합니다.