경매로 수익내는 색다른 방법, 묘지경매로 건물주까지 (by 도강민)

 

도강민 님은 21살에 아내를 만나 22살에 아이의 아빠가 되었는데,

군대에 가서도 가족들의 식비를 해결해야 했기에, 부업을 해야 했습니다.

 

그러던 중 묘지 경매를 알게 되었고, 한 달에 4천만 원 수익을 얻고 있습니다.

처음에는 290만원에 낙찰받아서 천만 원에 매도해 700만 원 가까이 수익을 얻었는데요,

묘지를 낙찰받아봤자 가치가 없어 보이는데, 어떻게 수익을 내는 걸까요?

 

낙찰을 받고 나서 그 토지의 묘지 연고자 가족분들에게 토지를 되팔면 되는데요,

입찰할 때부터 토지를 팔 사람을 정해놓고 입찰을 하는 겁니다.

 

사실 묘지라고 하면 선입견이 있을 수밖에 없을 것 같은데,

도강민 님은 돈이 없고 절박한 마음에 그 선입견을 깼고,

수익이 되니까 여기에 매진을 했습니다.

 

 

그런데 묘지가 경매에 나오면 그 가족들이 입찰하면 될 텐데, 왜 그러지 못할까요?

가족 구성원 모두 잘 살면 좋겠지만 꼭 집안에 아픈 손가락이 있기 마련인데,

그분이 채무를 변제하지 못하거나 세금을 갚지 못했을 경우 경매로 나오게 됩니다.

그때까지 다른 가족들은 인지하지 못하고 있다가, 낙찰받아서 연락이 가면 알게 되는 거죠.

 

낙찰받고 잔금 납부 이후에 보통 한 달~한 달 반 정도에 매도하게 되는데,

수익을 내기까지 시간도 얼마 안 걸리기 때문에 직장인들도 충분히 가능하다는 겁니다.

 

시중에 나와있는 책들은 임차인에게 보증금을 얼마 받아서 부동산 투자금을 줄이고

몇 년 보유하고 다시 판매하고 이러는데 도강민 님은 수중에 400만 원 밖에 없었기 때문에

가장 저렴한 순으로 경매 물건을 검색하다 보니 시골 땅 같은 것들밖에 없어서 선택지가 없었습니다.

돈이 없었기 때문에 관점을 바꿔서 묘지로 돈을 벌 수 있는 방법이 없을까 연구하고

처음 290만 원짜리에서 700만 원의 수익이 들어오자 그때부터 계속 묘지를 경매 낙찰받고 있습니다.

 

 

그러면 어떤 묘지를 낙찰받아야 될까요?

좋은 묘지를 판단하는 기준은 일단 관리가 잘되어있어야 합니다.

그다음으로 묘미(墓尾, 묘의 꼬리 부분)가 있는 묘지, 묘가 4개 이상 있으면 더 좋습니다.

 

경매에 묘지 물건이 나오면 실제로 물건지에 임장을 가서

앞선 세 가지 요건에 부합한다면 실패 확률을 줄일 수 있게 되는 거죠.

 

묘지를 경매받고 나서 등기가 되면, 다른 가족분들과 협상하기 위해서

땅을 경매로 낙찰을 받았고, 소유권을 가져온 것에 대해

내용증명을 보내 의사표시를 하게 되는데요,

그러면 전화가 오게 되는데 그때 조율하면서 협상을 하시면 됩니다.

 

보통 부동산들은 공인중개사에게 방문해서 계약을 하게 되는데,

묘지는 법무사무소에 가서 매도를 하게 됩니다.

공인중개사에게 가는 이유는 중개가 필요하기 때문인데

묘지는 파는 사람과 사는 사람이 정해져 있기 때문에 중개가 필요 없기 때문이죠.

 

법무사에게 가는 이유는 땅은 셀프 등기가 안되기 때문에

법무사에게 위임을 해서 계약서를 작성하고 잔금을 받아오면 되는 겁니다.

법무사 비용은 구매하는 쪽에서 계약을 위임하는 것이기 때문에

판매하는 쪽에서 비용은 없다고 보시면 됩니다.

 

 

이처럼 묘지 경매는 심플한데, 왜 이게 낯설게 느껴지는 걸까요?

묘지 경매는 선입견이 가장 큰 진입장벽이 되는데,

굳이 묘지를 통해서 돈을 벌어야 된다라고 생각한다는 거죠.

이 선입견만 깨면 누구나 묘지 경매를 할 수 있을 겁니다.

 

묘지 경매라는 시장은 돈이 많은 분들은 쳐다보지도 않는 시장이고,

돈이 없는 분들은 하고 싶어도 방법을 모르기 때문에 못하는 애매한 포지션입니다.

그래서 경쟁이 덜하고, 덩달아 낙찰가도 낮아지기 때문에 돈을 벌 수 있는 거죠.

 

 

묘지 경매의 리스크를 줄일 수 있는 원칙은 뭘까요?

첫 번째 원칙은 역지사지입니다. 내가 파는 사람의 입장이 아니고

이 땅을 사야 하는 입장이 되었을 때 이 땅을 정말 사야 할 필요가 있는 땅인지 봐야 합니다.

 

그리고 처음에는 300~500 벌면서 흐름을 배워야 하는데

수익을 과도하게 내고자 금액 협상을 하려고 하면

오히려 쉬운 물건들도 협상이 깨지는 경우가 많습니다.

 

경매도 너무 욕심내지 말고 낙찰을 위한 입찰이 아니라 수익을 위한 입찰을 해야 합니다.

경매를 검색해보면 묘지가 있을법한 물건들이 400건은 나오고,

그중 내가 마음에 드는 물건은 최소 수십 개는 찾을 수 있습니다.

참고로 묘지를 검색할 때 '특수물건'의 '분묘기지권'을 클릭하면 묘지 물건들을 볼 수 있습니다.

 

토지의 등기부등본을 보고 맨 마지막 페이지를 보면 요약이 있는데,

거기에 보면 나와 함께 소유하게 될 사람들의 정보가 나와있는데

그걸 보고 지분인지 아닌지를 판단하실 수 있습니다.

 

세금 부분은 개인 명의로 단기 매도를 했을 때는 수익의 55%를 납부하셔야 합니다.

개인 명의는 1년에 250만 원의 기본 공제가 되긴 하지만

계속해보시려는 분들은 법인을 만드실 것을 추천드립니다.

 

법인의 경우 2억 원 이하의 경우 11%의 과세표준이 있는데

묘지의 경우 비사업용 토지에 해당하기 때문에 10% 추가 과세되어서

21%를 법인세로 낸다고 보시면 됩니다.

 

묘지 경매가 낯설 수도 있지만 일단 한번 성공시켜보면

이게 수익이 되는 걸 알아서 꾸준히 매진할 수 있습니다.

하지만 이걸 실행하지 않으면 지식에 불과하겠죠.

꼭 한번 도전해봐야겠다는 생각이 들었습니다.