부동산 임대주택 등록 해야 하나 이런 분들은 하지 마세요 주택임대사업자

다주택자시라면 임대주택을 등록해야 하나 말아야 하나 고민하실 텐데요,

임대주택의 장단점을 말씀드려도 어려워하시더라고요.

그래서 아예 임대주택 등록을 하면 안 되는 분들을 걸러서 말씀드리도록 하겠습니다.

 

일단은 임대주택 등록을 했을 때 좋은 점과 유의해야 할 점을 먼저 말씀을 드리겠습니다.

일단 제일 큰 게 세제혜택입니다.

취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세 이 네 가지에 대해서 세제 혜택을 다 받을 수 있습니다.

 

취득세는 최초 분양만 혜택을 받기 때문에 취득세 때문에 임대주택 등록한다면 말리고 있습니다.

또 다른 건 거주 주택 양도세 비과세 특례가 있는데, 내가 거주하고 있는 집을 비과세를 받는데

나머지 등록한 임대주택이 있을 때 그때 세제혜택을 받을 수 있습니다.

주택을 언제 취득했는지에 대한 취득일과 임대주택 등록을 언제 했느냐에 따라 세제 혜택이 달라집니다.

 

 

그리고 진짜 조심해야 하는 게 과태료가 있습니다.

이 과태료는 적게는 500만 원, 많게는 3,000만 원까지 있습니다.

 

이렇게 장점과 단점이 있는데, 조심해야 되는 거에 대해 설명을 드리고

이 조심해야 하는 것을 피할 자신이 없다 그러면 임대주택을 등록 안 하는 게 맞습니다.

 

주택임대사업자를 고민 중이신 분들은 일단 등록만 하면 혜택을 받겠지라고 생각합니다.

정부도 처음부터 완벽하게 제도를 만들 수 없기 때문에 중간중간 계속 보완을 합니다.

그렇기 때문에 기준 같은 게 틀어지고 복잡하고 어려워졌습니다.

 

그래서 세 가지 사례를 들어서 말씀드려보겠습니다.

이 세 가지를 다 틀렸다 그러면 임대주택을 등록하지 않는 게 맞습니다.

 

 

1. 임대주택을 8년짜리로 등록하면 세제 혜택이 가능할까?

 

반은 맞고 반은 틀렸습니다.

 

많은 분들이 8년짜리 준공공 장기 일반 민간 임대주택을 등록하면

세제혜택 다 되는 거 아니냐고 생각하시는데 절대 그렇지 않습니다.

 

등록 당시 기준시가, 취득일, 지역 이런 것들이 되게 중요합니다.

 

 

2. 임대주택을 등록하면 주택수에서 제외될까?

 

그렇지 않습니다.

 

'거주주택 양도소득세 비과세 특례'에서만 제외됩니다.

등록한 장기 임대 주택이 있을 때 사업자가 비과세를 받을 수 있는 게 평생 1회입니다.

 

 

3. 포괄 양수받으면 잔여기간만 의무 임대하면 되지 않을까?

 

반은 맞고 반은 틀렸습니다.

 

예를 들어 a가 8년짜리 등록을 했는데 중간에 5년만 임대하고 사정이 생겨서 b에게 넘기는 경우라면

b는 a가 5년을 했으니까 b는 3년만 하면 될까요?

 

b가 남은 3년만 하면 과태료는 안 나옵니다.

과태료는 지자체에서 부과하기 때문에 의무임대 기간만 연이어서 받으면 과태료는 내지 않습니다.

 

하지만 내가 임대주택으로 등록한 이유는 세제 혜택인데,

세제 혜택은 세무서에서 판단해서 부과해서 좀 다릅니다.

세무서에서는 a와 b가 서로 다른 사업자이기 때문에,

a가 8년을 못 채웠으니 그동안 받았던 세제 혜택을 토해내야 되는 것이고, b는 새로 시작하는 겁니다.

 

 

이렇게 주택임대사업자를 하면 어떤 혜택이 있냐라는 것보다

내가 주택임대사업자를 할 거냐 말 거냐 이것부터 결정해야 합니다.

 

이 세 가지를 모두 틀렸으면 부끄러워할 필요없이 오히려 잘됐다고 생각하시면 됩니다.

그런데 세가지 다 틀렸는데 이미 등록했다고 한다면 다시 한번 점검을 해보셔야 합니다.

 

아무튼 이렇게 세가지 질문으로 자가점검을 해볼 수 있는데 뭐가 이리 복잡할까요?

이렇게 복잡한 이유는 국세와 지방세로 나눠져서 그렇습니다.

국세는 말 그대로 국가의 살림을 관리하는 세금이고, 지방세는 지자체를 위한 겁니다.

 

국세는 세무서 또는 국세청에서 담당하는데, 종부세와 양도소득세는 국세이죠.

지방세는 시군구청이 담당하고 있고, 취득세와 재산세는 지방세입니다.

 

임대주택을 등록하신 분들은 아실 텐데,

처음에는 세무서를 가는 게 아니라 지자체로 갑니다.

만약 내가 임대주택 등록을 하는 목적이 종부세를 줄이고 싶어서 간다고 가정해보면

종부세는 국세인데, 지자체로 먼저 가서 담당 공무원에게 종부세를 줄이려고 하는 게 줄여지나요라고 물으면

지자체 공무원은 선생님 그건 세무서 가세요라고 답할 겁니다.

 

그래서 사업자 등록을 하고 세무서에 가면 잘 알려주면 좋은데 그냥 넘어가는데도 있습니다.

이 내용을 잘 알고 있다면 먼저 물어볼 수 있겠죠. 아니다 싶으면 한 달 이내라면 취소도 가능합니다.

그런데 대부분 잘 모르시죠. 

 

예를 들어 기준시가가 넘어버리면 종부세 고지서가 날아오는데, 갑자기 이러면 황당하겠죠.

난 임대주택을 등록했는데 왜 종부세 고지서가 날아오냐라고 세무서에 물어보면

'선생님 당시 기준시가가 어쩌고 저쩌고 해서 안됩니다'라고 하겠죠.

그러면 나 임대 등록한 거 취소할래라고 하면 세무서 직원이

'선생님 그러면 시청이나 구청 주택과 가셔야 합니다'라고 하겠죠.

그래서 지자체에 가보면

'선생님, 의무임대 기간 다 안 지키셨네요, 과태료 3천만 원 내셔야 합니다' 하겠죠.

그래서 등록할 때 신중하게 하셔야 합니다.

 

만약에 주택임대사업자를 등록하였으면 아래 세제 혜택을 자세히 보시면 됩니다.

 

 

마지막으로 이런 분들은 특히 조심하세요.

 

1. 등록만 하면 무조건 혜택 가능하다 생각하신 분

 -> 조건이 매우 복잡하고 많습니다. 세제혜택은 세무서에서 결정하는 거기 때문에 주택임대사업자 관련된 주택법과 세법 양쪽을 다 알아야 돼서 어렵습니다.

 

2. 기준시가가 이미 6억 초과한 경우(수도권 외 3억)

 -> 웬만해선 혜택 못 받습니다. 물론 공시 가격이기 때문에 시세가 한 10억 가까이 되어야 6억정도 될텐데, 그래도 공시가격 오르는걸 잘 보셔야 합니다. 보유세뿐만 아니라 혜택도 못 받으니까요.

 

3. 초기 자산을 불려야 하는 분(사고팔기 등으로)

 -> 초기에는 자산을 불리기 위해서 세금 낼 건 내더라도 사고팔면서 굴려야 하는데, 이건 8년을 가지고 있어야 세제혜택을 받기 때문에 이거 하나 8년을 기다리는 건 의미 없습니다. 차라리 세금을 내는 게 나을 수도 있습니다.

 

4. 아직도 민간임대는 4년만 하면 된다고 생각하시는 분

 -> 우리 인생에서 4년짜리 임대주택은 없습니다. 근데 이걸 내가 처음 알았으면 안 되니까, 앞에 자가진단에 넣었습니다.

 

 

주택임대사업자는 지자체에 등록하는 것과 세무서에 등록하는 것 두 개가 있는데

제대로 하시려면 이 두 개를 다 등록하셔야 합니다.

그런데 세무서에 등록하는 사업자등록은 소득세법상 현재 의무 상태입니다.

지자체에 등록하는 건 의무가 아니긴 한데 정부에서 어떻게 정책을 바꿀지 모르니 계속 공부하셔야 합니다.