알고보면 쉬운 특수경매, 지분경매 물건으로 수익 내보기

 

예전에는 대부분 부동산의 명의가 한 사람의 소유였지만

요즘은 상속, 부부간의 공유 등에 의해 부동산의 명의가 여러 사람인 경우가 많죠.

 

부동산의 명의가 여러 사람인 경우, 각각의 몫을 지분이라고 하는데요,

경매에서 이런 물건들을 낙찰받는 것을 지분경매라고 합니다.

 

지분경매는 토지, 건물 할 것 없이 적용할 수 있습니다.

지분으로 나온 토지를 취득할 경우 지분대로 분할하면

단독소유의 토지로 변하게 되니 간단합니다.

 

하지만 건물의 경우 건물 자체를 나누기가 쉽지 않기 때문에

경매를 통해 현금화하여 대금을 나누기 때문에 기간이 소요될 수 있습니다.

 

지분물건은 대부분 우량물건이 많습니다.

부부가 열심히 노력해서 번 돈으로 산 아파트나

공동 투자한 물건도 가치있기 때문에 지분으로라도 구매한 것이니 말이죠.

 

지분물건이 투자하기 좋은 이유는

소액으로 단기 투자할 수 있고, 상대방이 있다는 점입니다.

부부 공동 소유이거나 연세가 많은 소유자가 살고 있다면

나머지 지분을 가진 분에게 팔아서 투자금을 회수할 수 있겠죠.

 

지분물건의 단점은 공유자 우선매수청구권이 있다는 점인데요,

지분물건이 경매에 나왔을 때, 다른 공유자가 낙찰 금액과 동일한 가격으로

낙찰자보다 우선해서 매수할 수 있기 때문입니다.

애써서 물건을 분석해서 입찰을 했는데 공유자가 우선매수청구권을 쓰면 허탈하겠죠.

 

공유자가 우선매수청구권을 행사할 수 없는 경우도 있습니다.

 1. 공유물을 분할하기 위한 경매 절차에서는 공유자가 우선매수청구권 행사할 수 없음

 2. 토지와 건물이 일괄매각으로 진행되는 경매에서 토지 or 건물만의 일부 지분에 대한 공유자는 우선매수청구권을 행사할 수 없음

 3. 구분 소유적 공유관계에 있는 공유자에게는 우선매수신청권이 인정되지 않음

 4. 아파트 등 집합건물에서 구분 소유자의 대지권으로 그 부지에 공유지분으로 등기된 경우, 우선매수청구권이 인정되지 않음

 

지분물건의 처리는 다른 공유지분권자와 협의해서 매도하는 게 최선이지만

차선책으로 낙찰자가 다른 공유자의 지분을 인수할 수도 있습니다.

 

공유지분권자와 협의가 잘 되지 않는다면 공유물 분할을 청구할 수 있는데,

공유자 중 한사람이 공유지분을 점유하고 있는 경우 부당이득반환청구 소송을 제기해

판결문을 가지고 다른 지분 소유자를 상대로 강제경매를 신청하면

경매를 통해 지분에 해당하는 투자금을 회수할 수 있습니다.

공유자가 점유하고 있지 않는 경우에도 다른 공유자들을 상대로 공유물분할청구 소송을 제기해

경매를 통해 투자금을 회수하거나 직접 낙찰을 받을 수도 있습니다. 

 

공유 지분을 낙찰받으면 최대한 협의하되,

무대응으로 일관하면 공유물분할청구 소송을 제기합니다.

소장을 받으면 반응이 달라져 협상을 통해서 해결할 수도 있습니다.

협상에 실패하면 공유물분할청구 소송을 진행해서 부동산을 경매로 매각해

낙찰 대금을 지분 비율만큼 나눠서 투자금을 회수 할 수 있습니다.

 

지분물건의 20%가 협상단계에서, 60%가 조정단계에서, 20%가 소송단계에서 해결된다고 합니다.

대부분 협상으로 해결할 수 있는 물건이니 부담갖지 않고 도전해봐도 좋을 것 같습니다.