알고보면 쉬운 특수경매, 선순위 임차권 물건으로 수익 내보기

 

 

전세 세입자로 들어갈 때, 전입신고와 확정일자를 받으라는 이야기 들어보셨나요?

 

그 이유는 말소기준권리보다 앞서서 전입신고를 하고

해당 부동산을 점유하게 되면대항력이 생기기 때문인데요,

이 임차권은 채권에 불과해서 후순위 저당권(물권)에 우선하여 배당받지 못합니다.

 

그래서 「주택임대차보호법」에 따라 확정일자를 받으면 임차권이 물권화되어

저당권과 동일하게 배당받게 되기 때문에 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다.

 

 

다시 돌아가서 우리는 경매를 통해 수익을 내려는 입장이기 때문에

입찰할 때 항상 선순위 임차권을 주의해야 합니다.

선순위 임차권을 가진 임차인이 배당요구를 하지 않을 경우 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하고

배당요구를 하더라도 일부만 받는 경우 나머지 금액을 인수해야 하기 때문입니다.

 

간혹 경매개시결정기입등기 전에 가장 임차인이 있는데요,

가장 임차인이란 겉으론 대항력이 있는 듯 보이나 실제로는 대항력이 없는 임차인입니다.

부부사이, 부모와 미성년 자녀 간, 부모가 자식의 집에 전세를 사는 경우는 대항력이 성립하지 않습니다.

 

대항력이 있는 듯 보여서 유찰은 거듭되지만

실제로 대항력이 없는 물건을 낙찰받는다면 그 수익은 더 커지겠죠.

 

 

가장 임차인 여부를 조사하는 방법으로는 5가지가 있습니다. 

 

1. 주민등록 전입세대 열람으로 소유자 외 다른 사람이 전입됐는지 확인

2. 근저당권을 설정한 은행에게 무상거주 확인서나 불거주 확인서, 임대차 사실 확인서를 받아 놓은 것이 있는지 확인

3. 관리사무소를 찾아가 밀린 관리비와 공과금이 있는지, 누구에게 부과되는지 확인

4. 세입자를 만나 실제 임차인 유무와 임차보증금 확인

5. 경비원이나 이웃 주민을 통해 누가 살고 있는지 확인

 

이 중 가장 효과적인 방법은 2번인데요,

집주인이 돈이 필요해서 집을 담보로 대출을 받고자 할 때

대항력이 있는 임차인이 있다면 은행에서 대출을 해주고 싶지 않겠죠.

 

그런 경우 무상거주 확인서나 불거주 확인서, 임대차 사실 확인서 등을 통해

집주인은 임차인이 없다는 걸 증명해 집을 담보로 대출을 받을 수 있기 때문에 

관련 증빙을 확보한다면 임차인이 없다고 생각하시면 됩니다.