알고보면 쉬운 특수경매, 선순위 가처분 물건으로 수익 내보기

 

 

선순위 가처분, 경매를 경험해 보신 분들은 알만한 무시무시한 등기인데요.

가처분은 특정 재산에 대해 권리를 주장하는 자가

재산을 현 상태로 묶어놓기 위한 등기를 의미합니다.

 

채권자가 채무자에게 가처분 등기를 하면

채무자는 그 재산을 제3자에게 양도할 수 없습니다.

 

가처분에는 점유이전금지가처분, 소유권이전등기청구권가처분,

소유권이전등기말소가처분, 매매이전금지가처분 등이 있는데요.

 

가처분은 채권자의 일방적인 신청이기 때문에

권리가 확정되기 위해서는 본안소송을 거쳐 판결을 받아

판결문이 있어야 경매 절차에서 배당받을 수 있습니다.

 

 

선순위 가처분 물건은 어떤 포인트로 접근해야 수익을 얻을 수 있을까요?

 

「민사집행법」 제정 전에는 가처분이 등기된 후 10년이 지나면 

채무자나 이해관계인의 신청으로 취소할 수 있었습니다.

2002년 1월 26일 「민사집행법」 집행 후에는 기간이 5년으로 단축되었고,

법 개정으로 2005년 1월 27일부터는 3년으로 단축되었습니다.

 

선순위 가처분이 걸려 있는 경매물건 중에서 

이 취소 기간이 지난 것들을 찾아서 입찰하는 전략으로 접근하시면 됩니다.

소송 문건을 확인해서 패소하거나 합의했다면

가처분의 목적을 달성해 소멸되기 때문입니다.

 

 

또한 선순위 가처분 등기가 되어 있는 물건도 틈새가 있습니다.

 

 1. 선순위 가처분권자가 현재 소유자인 경우

  - 낙찰받은 후 등기관에게 말소촉탁 형식으로 선순위 가처분 말소

  - 혹은 잔금 납부 후 가처분 취소 신청

 2. 근저당권 설정을 위한 가처분인 경우

  - 건물이 완공되면 가처분의 목적을 달성하므로, 무시해도 됨

 3. 가처분권자가 배당요구를 해서 배당을 받는 경우

  - 경매를 통해 배당을 받으면 가처분 목적이 달성됨

 

 

후순위 가처분이더라도 말소되지 않는 경우가 있는데요,

 

 1. 토지 소유자가 지상 건물 소유자에 대한 건물철거 또는 토지인도청구권 보전을 위하여 건물에 가처분등기를 한 경우

  - 건물에 대한 담보설정등기 또는 경매개시결정기입등기 이후에 이루어졌어도 낙찰 이후에 말소되지 않음

 2. 소유권 다툼이 있는 가처분

  - '갑' 명의로 등기되어있는 부동산이 '을'이 저당권자로, '병'이 가처분권자로 등기되어 있는 경우

 

 

선순위 가처분 등기가 되어 있는 물건은 피하는 게 맞을 수도 있지만

경매에 참가하는 모두가 같은 생각을 하기에

선순위 가처분 등기의 틈새를 파고들면 큰 수익을 얻을 수 있을 것입니다.