재개발 재건축 투자자라면 현금청산은 피해야 하는 걸까

안녕하세요!

 

저는 요즘 재개발 재건축 물건들을 눈여겨 보고 있는데요,

재개발 재건축 투자중이신 분들이라면 보통은 현금청산되는 물건은 피하려고 하실겁니다.

왜냐하면 현금청산으로 받는 금액보다 조합원 입주권을 받는게 더 이득이기 때문이죠.

 

그런데 가만히 생각을 해보니 재개발 재건축에서 현금청산을 당하게 된다 하더라도

감정평가만 잘받았고, 경매나 공매에 유찰된 물건은 투자가치가 있지 않을까라는 생각이 들었습니다.

 

 

현금청산으로 수익내는 방법에 대해 알아보자

 

 

현금청산을 활용한 투자에서는 당연하게도 얼마를 현금 청산 받을 수 있느냐가 관건인데요,

현금청산은 어떤 절차를 거쳐서 결정되는지 먼저 확인해보겠습니다.

 

 

재개발 재건축 감정평가 절차

 

  「도시 및 주거환경정비법」 제63조 규정에 의거 토지 등의 수용 또는 사용할 수 있는 정비사업구역 안의 토지 등에 대한 현금청산 감정평가 및 수용에 따른 감정평가는 「도시 및 주거환경정비법」 제65조의 규정에 의거 「토지보상법」의 규정을 준용·적용하여 평가하므로, 해당 정비사업으로 인한 개발이익을 배제하여 감정평가하여야 한다.

 

현금청산 감정평가 시 유의사항

 

1. 「토지보상법」의 준용

  재개발사업에서의 현금청산 감정평가·협의보상 감정평가는 이렇게 보상평가법리는 준용·적용하게 되므로, 해당 정비사업으로 인한(그 실현여부를 떠나) 일체의 가격변동을 배제한 가격으로 평가하게 된다는 점을 유의해야 하낟. 이 경우 현금청산자·수용대상자의 종전자산평가액, 비례율, 분담금, 조합원 입주권의 프리미엄, 부동산 경기상황 등을 종합적으로 참작하여 평가함에 유의해야 한다.

 

2. 종전자산 평가가격과의 차이

  재개발사업의 경우 해당 정비사업으로 인한 가격변동분 중 미실현분을 배제하고 가격균형이 유지되는 선에서 현실화·구체화된 부분을 반영하는 종전자산 평가가격과 현금청산 평가가격과는 상이할 수 있다. 즉, 양 평가의 가격시점이 동일하고 대상물건의 면적사정 기준이 동일하다고 하면 종전자산 평가가격이 현금청산 평가가격보다 더 높을 수 있을 것이다(다만, 재건축 사업에서는 해당 재건축사업으로 인한 적정 개발이익이 포함된 '시가'에 따라 매도청구를 하게 되므로 이와는 다름에 유의하여야 한다).

 

 

집합건물(아파트 등)은 주로 재건축인 경우가 많은데, 

이 경우에는 거래사례 비교법으로 시세대로 평가합니다.

 

단독, 다가구, 상가주택은 주로 재개발인 경우가 많고,

감정평가 예상가 산출 시 정비사업으로 인한 개발이익을 배제하여 평가합니다.

 

 

그렇다면 단독, 다가구, 상가주택의 예상 감정평가금액을 알 수 있는 방법은 없을까요?

 

단독, 다가구 예상 감정평가액 산출법

 - (토지 공시가 + 건물 공시가) * 110~180% (사업장별 상이)

 

단, 위 금액은 정확하지는 않으며 조합을 통해 문의하는게 가장 정확하다고 합니다.

 

 

감정평가 시점

 

  재개발사업등 및 재건축사업과 관련된 감정평가의 가격시점은 다음 각 호와 같이 정한다. 다만, 평가의뢰자가 가격시점을 따로 정하여 의뢰한 경우에는 그 날짜를 가격시점으로 할 수 있으며, 다음 각 호 이외의 경우로서 가격시점을 정하지 아니하거나 가격시점을 평가일로 기재하여 의뢰한 경우에는 대상물건에 대한 가격조사를 완료한 날짜를 가격시점으로 한다.

 1. "종전자산"의 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날

 2. "종후자산"의 감정평가는 분양신청기간이 만료되는 날

 

출처 : 「주택 재개발 재건축 사업 등에 관한 평가 지침」

 

 

만약 사업시행인가를 변경고시하는 사업장의 경우 어떻게 될까요?

종전자산평가는 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 합니다.

변경고시일로 하면 지가 상승으로 감정평가를 좀 더 받을 수 있을텐데 아쉽네요.

 

 

정리하자면 재개발이나 재건축 물건이 현금청산될 때 

집합 건물의 경우에는 현금청산 금액을 알 수 있어서 리스크가 적습니다.

그 외 단독, 다가구 등은 정확한 감정평가 금액을 알기 전에 투자하는 것은 리스크가 크다고 볼 수 있습니다.

 

위 정보를 이용하셔서 성공적인 투자 하시길 바라겠습니다 :)