가장 효율적인 빌라 투자 기술 부동산 경매 공매 다세대주택 재개발

안녕하세요!

 

부동산 경매 투자를 하시는 분들은 다세대주택(빌라) 매물이 올라온 걸 보실텐데요,

아파트 대비 낙찰가가 저렴하고, 차후 재개발을 노려볼 수도 있기 때문에

경매 투자 매물로 지켜보고 있는 분들도 많을거라고 생각합니다.

 

 

가장 효율적인 빌라 투자 방법은 뭘까

 

 

효율적인 빌라 투자 지역

 

빌라는 지방보다는 서울이나 수도권지역에 투자하는 것이 효율적인데요,

이는 빌라는 아파트의 대체제라는 특성을 이해해야 합니다.

 

지방의 빌라는 저렴하게 낙찰을 받는다 하더라도 가격 상승률이 낮으며, 매도가 어렵습니다.

왜냐하면 지방의 아파트는 서울 수도권과 달리 그 자체로 저렴하고 빌라와 가격차이가 크지 않습니다.

그러므로 굳이 빌라를 매수하지 않고 아파트를 매수할 수 있기 때문에 

빌라의 가격을 확 낮춰서 저렴하게 매물을 올려놓더라도 쉽게 팔리지 않습니다.

 

 

빌라의 특징

 

빌라는 아파트와는 달리 규격화가 되어 있지 않은게 특징입니다.

그렇기 때문에 방3개 빌라, 방 2개 빌라로 구분해서 접근하여야 하고

방 2개 빌라는 12평이 될수도, 16평이 될수도 있습니다.

 

빌라는 전용면적 + 서비스면적(발코니)로 구성되고, 

이 서비스면적은 아파트와는 달리 빌라 시세에 반영됩니다.

똑같은 방 2개 + 화장실 1개이더라도 이 서비스면적에 따라 크기 차이가 나고

이는 곧 시세에 반영이 되므로 꼭 이를 고려해서 현장조사를 해야합니다.

 

현장조사시에는 전용면적(실평수)를 물어보고 육안으로 확인해 감을 잡아야 합니다.

빌라는 같은 12평이라고 해도 20평 같을수도 있고 8명 같을수도 있습니다.

방 3개, 화장실 2개인 빌라라고 해도 짐을 두면 서있기도 비좁은 빌라도 있는데

이는 주부들이 가장 싫어하는 타입의 빌라고, 시세에도 영향을 끼치기 마련입니다.

 

 

빌라의 시세

 

빌라의 시세는 부동산에 전화해서 알아보거나,

주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 HUG 안심전세 모바일 앱을 활용하면 되는데,

본인인증 후에 빌라 주소를 입력하면 매매시세의 최소~최대 범위와 경매 예상 낙찰가 등을 확인할 수 있습니다.

 

빌라는 썩빌이라고하는 노후된 빌라(빨간벽돌)와 그 외 빌라로 나눌 수 있는데,

썩빌의 투자포인트는 뭐고, 그 외 빌라의 투자포인트는 뭘까요?

 

이에 대한 판단기준은 재개발 가능성과 미래가치입니다.

장기보유가 아니라 단기로 매도해서 시세차익을 보는게 목적이라면 

실거주자를 타겟으로 매도가 가능한 깨끗한 빌라에 들어가야 하고,

개발(가로주택, 신속통합, 모아타운, 재개발, 재건축 등) 계획이 있거나 가능성이 높으면 노후될수록 좋습니다.

 

 

빌라의 입지

 

빌라는 경쟁상대인 아파트 단지가 주변에 없는 입지가 좋습니다.

주변에 학교가 있으면서 빌라 밀집도가 높은 지역이면 좋겠죠.

 

엘리베이터가 없는 5층 빌라는 2층이 로얄층인데,

오르내리기 불편하지 않으면서 사생활보호도 되기 때문입니다.

 

또한 주변 빌라 대비 희소성이 있다면 경쟁력이 있습니다.

방 3개가 있거나, 주차장을 활용할 수 있다거나, 인테리어가 되어있다거나 가격이 저렴한 등

다양한 조건에서 주변 빌라 대비 차별화가 되어있다면 먼저 매도할 수 있습니다.

 

반면에 언덕에 있어서 경사가 가파른 입지는 피해야합니다.

사이즈가 작은 6평짜리 빌라도 물건도 매도가 잘 안되기 때문에 피해야합니다.

 

비교적 매도가 쉬운 빌라는 방 3개짜리 빌라입니다.

그 이유는 서울에서 아무리 싼 아파트라 하더라도 빌라와 가격차이가 많이 나는데

이 아파트에서 살기 어려운 수요층들의 아파트 대체상품으로 방 3개짜리 빌라 거래가 활발하기 때문입니다.

단, 수도권만해도 신축빌라와 노후된 아파트의 가격차이가 별로 나지 않으니 주의하셔야 합니다.

 

방 2개 빌라인데 지하철역과 가까운 것과 방 3개 빌라인데 지하철역과 먼 것 중 어떤 물건을 선택해야 할까요?

정답은 방 3개 빌라입니다. 단, 지하철역과 멀더라도 주차장 시설이 양호하면 좋겠죠.

 

'도시형 생활주택'이라고 빌라와 유사한 부동산이 있는데, 

이명박 정부시절에 주택공급 안정화 정책으로 주차장법을 대폭 완화해주었는데

이 주차장법 완화에 적용된 빌라는 도시형 생활주택으로 구분됩니다.

주차장이 부족하기 때문에, 건축물대장에 도시형 생활주택으로 구분되어 있다면

지하철역과 가까운 곳에 있는 물건에만 투자하셔야 합니다.

 

 

빌라의 투자전략

 

빌라를 투자하는 방법은 크게 두가지 방법을 고려해볼 수 있습니다.

 

 

첫째, 오래된 빌라를 매입해서 인테리어(수리) 후 가치를 높여서 매도하여 수익을 낸다.

노후된 빌라는 현재 모습을 보기보다는 바뀐 모습을 상상하면서 매입하여야 합니다.

다른 사람은 꺼려하는데 수익은 날 수 있는 빌라는 무엇인지 

차별화 관점으로 물건검색 할 때부터 선정하는 포인트로 잡아야 합니다.

 

내부수리가 완료된 물건은 부동산에 내놓을 때 중개사가 잘 알 수 있도록 

따로 전단지를 만들어 부동산에 돌려야 합니다.

다른 빌라와 똑같이 내놓으면 그냥 오래된 빌라의 매도가격을 높게 내놓은 줄 알기 때문입니다.

 

앞서 언급했듯, 빌라는 시세가 불분명하기 때문에 

매입 당시에는 노후되었지만 깨끗하게 수리하고 입지가 괜찮은 물건은 

매입할 단 1명의 사람만 찾는다면 시세차익이 괜찮습니다.

이 때는 중개사와 팀을 이뤄 매도하여야 하기에 실력있는 중개사를 찾으셔야 합니다.

 

중개사의 실력은 물건을 잘 팔고 임대 계약을 잘 시키는 것인데 

실력있는 중개사는 내가 먼저 알아보고 찾아야합니다.

중개사가 매도하기 쉽도록 깨끗하게 만들어 수익이 나면 

수익 중 일부를 중개료로 더 드린다던지해서 빠르게 매도할 수 있게 해야합니다.

 

 

둘째, 개발이 계획된 지역의 빌라를 매입해서 투자금을 최소화하여 오랫동안 기다린다.

그냥 오래된 빌라를 매입한다면 손해를 볼 수 있기 때문에 재개발 절차에 대해 어느정도 이해하고 있어야 합니다.

 

재개발은 구역지정 후 아파트로 지어지기까지 진행절차가 정해져 있고, 느린경우 11년까지도 소요됩니다.

만약 절차를 숙지하고 있다면 단계별로 진행되기 때문에 각 단계별로 가격이 오르고,

안전한 타이밍(사업시행인가 혹은 관리처분인가 이후)에 투자한다면 불확실성을 줄일 수 있습니다.

또한 재개발 조합원이 된다면 로얄층, 로얄동을 선택할 수 있는 특권도 있습니다.

 

최소한의 투자금으로 최대한의 수익을 위해 더 정밀한 투자기법을 활용한다고 하면

아직 재개발 계획은 없지만 재개발지역의 경계선이나 

재개발 가능성이 높은 곳을 찾아서 투자해볼 수 있습니다.

그런 측면에서 '아실' 사이트가 활용하기에 좋은데,

재개발 지정구역의 경매물건을 볼 수 있기 때문입니다.

 

https://asil.kr/asil/index.jsp

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

 

노후도가 충족되어 재개발 조건이 충족되는 지역임에도 재개발이 진행이 안되는 경우도 있는데,

대부분의 소유자들이 70~80대 어르신들이 실제 거주중인 곳이 그렇습니다.

실제 거주 중이라면 분담금에 대한 저항이 심하기 때문입니다.

 

빌라 내부적으로는 그렇다고 하더라도 대외적으로 플랜카드 걸고 재개발 시도를 하면 결국 빌라 가격은 올라갑니다.

장기간 가지고 가지 않는다고 하더라도 그 때 매도하고 나와도 괜찮습니다.

 

또한 조합원 수가 몇명인지도 확인해야 하는데, 이는 사업성과 관련이 있습니다.

조합원 수가 많을수록 사업성이 떨어지고 분담금이 추가로 들어가기 때문입니다.

 

대지권 또한 크면 클수록 좋고, 작으면 분담금이 추가로 들어가지만

이는 처음 투자금이 많이 들어가냐, 아니면 나중에 분담금을 더 내느냐의 차이이기 때문에 크게 따질 필요는 없습니다.

중요한것은 내가 가진 투자금으로 진입할 수 있느냐 아니냐의 문제입니다.

 

 

투자할 때 주의가 필요한 빌라

 

투자할 때 주의가 필요한 빌라는 탑층, 지하, 위반건축물 3가지 조건이 있는 빌라입니다.

 

탑층 물건은 일단 매도나 임차를 맞추기가 어렵습니다.

 

지하층은 매도가 안되는 것도 문제이지만, 임차인에게 누수나 곰팡이 등 연락이 많이와서 감당하기 어렵습니다.

 

위반건축물은 건축물대장에 보통 표기가 되는데, 표기가 되어있지 않다하더라도 위반사항이 있으면 피해야 합니다.

빌라를 경매로 낙찰받는다면 경매로 집을 잃은 전소유자가 위반사항을 신고할 수 있기 때문입니다.

단, 적은 비용으로 원상복구가 가능한지, 혹은 이행강제금을 내고도 수익이 있는지를 판단해봅니다.

 

위반건축물 물건도 낙찰되면 대출을 해주는 곳도 있는데, 

전세세입자의 경우 전세자금 대출이 안되니 이 점은 유의하셔야 합니다.

 

위 3가지 조건이 있는 빌라이더라도 재개발 지역으로 지정되어 진행중인 물건은 투자할 가치가 있습니다.

 

 

빌라 투자 대박물건을 찾는 방법

 

앞서 소개한 아실에서 재개발 지정 구역 내 물건을 찾아 썩빌을 투자할수도 있는데,

종종 아실에 오류가 있어 주소지 상으로는 재개발 구역이지만 아실에는 누락된 경우가 있습니다.

이런 물건들은 경쟁자들에게 노출이 되지 않기 때문에 소위 대박물건입니다.

 

재개발 지역 내 경매로 나온 빌라 물건을 찾았다면, 입주권이 나오는지 어떻게 확인해야 할까요?

재개발 조합 사무실에 전화해볼 수도 있겠지만, 지자체에 문의하는게 가장 정확합니다.

재개발 지역 내 경매물건 문의인데 입주권 나오는지 확인 부탁드린다고 전화하면 담당자에게 연결해주고

주소지와 몇동 몇호인지까지 불러주면 정확하게 확인이 가능합니다.

공공재개발은 거의 현금청산인데, 신속통합은 그렇지 않으니 잘 따져보아야 합니다.

 

재개발 지역 내에 있는 빌라 경매물건은 시세를 파악하기가 굉장히 어려운데, 매물이 많이 없기 때문입니다.

시세 기준은 몇년전이라 하더라도 최근에 거래된 금액 또는 주변 신축아파트의 시세를 확인해야 합니다.

보통 재개발 물건은 감정가 이상으로 낙찰받기 때문에, 대출이 작게 나온다고 보고 투자금을 준비해야 합니다.

 

낙찰을 받고 전세 계약을 할 경우에 전세보증금은 공동주택가격의 126%까지입니다.

전세금을 매매금액보다 높게 계약하는 깡통전세를 방지하기 위해서 그런데, 

전세금을 활용해 투자금을 줄이시려는 분들은 해당 내용을 꼭 확인하셔야 합니다.

 

공동주택가격 확인은 '부동산 공동주택 공시가격 알리미' 사이트에서 

빌라 주소지와 동 호수까지 검색하면 해당 물건의 공시주택가격을 확인하실 수 있습니다.

 

https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

부동산공시가격 알리미