부실채권 NPL(Non Performing Loan)을 이용한 투자 방법

 

여러분들은 부실채권 NPL이 어떤 건지 정확히 알고 계신가요?

 

막연하게 NPL로이 돈을 번다 이런 얘기를 들어보셨을 텐데요,

NPL은 말 그대로 Non Preforming Loan, 연체가 발생하는 채권을 의미합니다.

 

 

제가 아는 주변분이 제 집 근처의 아파트의 근저당권이 있다고 했다고 해서

보통 근저당권은 은행이 거는 걸로 알고 있었는데, 어떻게 근저당권이 있냐 했더니

은행에게 이 근저당권을 사 왔다고 하더라고요. 이게 바로 NPL입니다.

 

보통 경매로 낙찰받는 분들은 낙찰가를 낮게 써서 낙찰받아야 그걸 팔아서 돈을 버는데,

근저당권자들의 경우 낙찰가가 높을수록 채권이 회수되기 때문에 낙찰가가 높을수록 좋습니다.

 

예를 들어 3억짜리 집이 있다고 했을 때, 대출을 2억 8천을 해줬고 낙찰이 2억이 됐다고 하면

근저당권자는 8천만 원을 손해 보게 되는 셈이죠. 

 

반면에 넉넉하게 낙찰이 되어서 근저당을 회수할 수 있으면 연체 이자에 대한 이익이 발생합니다.

경매를 시작하게 되면 보통 낙찰까지 1년 이상의 시간이 걸리는데요, 그 사이에 채무자들은 돈을 갚지 않습니다.

 

예를 들어 금리가 6%인데 연체 이자가 24%라면, 연체를 했을 시 무조건 24%로 넘어갑니다.

대출을 해서 돈을 빌리는 입장에서는 연체 이자가 엄청 무섭지만 채권자 입장에서는 굉장히 좋죠.

나중에 근저당권자는 연체이자 24%에 대한 배당을 받게 되어있습니다.

 

 

예전에는 세금도 별로 안 냈기 때문에 많은 분들이 NPL에 투자를 했었는데,

개인이 근저당을 자꾸 사고팔고 하다 보니까 채무자에게 추심을 하기도 하는데

정상적이지 않고 불법적인 방법으로 하다보니까 문제가 발생했습니다.

 

그래서 정부에서 법을 바꾼 게 1금융권에서 근저당을 인수해올 수 있는 사람들은

AMC와 금융감독원에 등록된 대부업자만 근저당만 인수해갈 수 있게 했습니다.

요즘에 NPL을 개인이 투자하기 어려운 이유 첫 번째가 바로 이겁니다.

 

두 번째 이유는 연체이자가 24%였지만, 요즘에는 3% 정도밖에 안 되다 보니

연체 이자를 길게 받아도 별로 재미가 없습니다.

 

 

이렇게 NPL 투자가 어려워졌지만, 그럼에도 개인이 NPL 투자를 할 수 있는 방법은 있습니다.

사후 정산 방식이라고 해서 처음에는 채권자들하고 계약을 맺어서 내가 낙찰을 받겠다고 해서

사후에 이걸 정산하는 방식으로 NPL 투자를 할 수 있습니다. 

 

이 경우에는 돈이 좀 더 많이 들 수 있고,

만약에 나보다 더 높은 금액에 낙찰받는 사람이 있으면 계약은 취소가 됩니다.

 

 

지금 만약에 NPL을 하려고 한다면 그나마 매력이 있는 건

대부업체의 근저당을 인수한다면 기본 금리가 15~17%이고

연체이자를 +3% 해도 거의 20% 가까이 받을 수 있기 때문에 

대부업체의 근저당을 인수할 수 있으면 좀 더 유리할 수 있습니다.

 

그러면 이 NPL 투자는 모두 현금으로 해야 하는 걸까요?

예를 들어, 근저당이 2억인데 그 2억에 항상 내 돈 모두를 넣긴 곤란하겠죠.

만약 이 물건이 아파트고, 물건이 괜찮은데 경매에 넘어간 것이라면

캐피털이나 몇몇 은행에서 증권을 잡고 질권 대출을 해주는데

증권 대출 이자가 +2% 정도라고 생각하시면 됩니다.

요즘에는 9% 정도의 증권 대출을 받을 수 있습니다.

 

그 대출을 이용해서 20%의 수익을 낼 수 있으면 굉장한 투자가 될 수 있겠죠.

관심 있는 분들은 대부업체의 근저당을 인수해보다가 

회사를 설립해서 본격적으로 하시는 분들도 있더라고요.

 

 

최근같이 집값이 하락하고 있을 때는 NPL 입장에서는 상대적으로 높은 금액의 근저당이 잡혀있겠죠.

그러면 낙찰이 됐을 때 모든 채무가 변제되지 않을 수 있습니다. 

채무자가 신용도 좋고 소득도 좋으면 계속 따라다니면서

채무자의 재산에 압류를 넣을 수 있겠지만 대부분 파산하는 경우가 많습니다.

 

그러면 그냥 채권이 날아가는 경우도 있기 때문에 현재 NPL은 신중하게 고민하셔야 합니다.